Wbrew pozorom to nie jest tylko czysta formalność i trzeba tu zachować sporą ostrożność, aby nie kupić np. zadłużonego mieszkania z lokatorem bądź przez przypadek zrzec się pieniędzy, które w ramach kar umownych powinien wypłacić ci deweloper. 1. Akt notarialny (lub to, co laicy określają mianem aktu), to kawałek papieru z pieczątkami. Sporządza się go u notariusza. Jeśli kupujesz mieszkanie czy dom, to właśnie w akcie notarialnym (lub - jak chcą profesjonaliści - wypisie) będzie napisane, że jesteś jego nowym właścicielem. Jakie ma to konsekwencje? Mogłeś zapłacić za mieszkanie, wprowadzić się do niego, mieszkać w nim przez rok albo i dłużej, ale jego właścicielem stajesz się dopiero wtedy, gdy pójdziesz do notariusza, a sprzedający nieruchomość (np. deweloper, spółdzielnia, osoba prywatna) podpisze akt notarialny, w którym będzie wyraźnie napisane, że mieszkanie (dom) od dzisiaj jest twoją własnością. PAMIĘTAJ! Zgodnie z polskim prawem własność nieruchomości można przenieść na ciebie tylko aktem notarialnym. Innymi słowy - musisz iść do notariusza. Kupić mieszkania w inny sposób (np. podpisując umowę na zwykłej kartce papieru) nie można. Uwaga! Jeśli nabywasz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (mieszkania lub domu jednorodzinnego) od spółdzielni, nie podpisujesz aktu notarialnego! Dlaczego? Bo w tym przypadku nie ma nabycia własności. Właścicielem mieszkania pozostaje dalej spółdzielnia. Ty zaś dostajesz ze spółdzielni dokument zwany przydziałem lokalu. 2. Musisz mieć 100-proc. pewność, że osoba, która sprzedaje ci mieszkanie, jest jego właścicielem. Notariusz powinien sprawdzić, czy wszystkie dane, w tym PESEL oraz NIP, wpisane do aktu notarialnego własności są zgodne z tymi, które pokazuje w dowodzie sprzedający. Unikniesz w ten sposób sytuacji, gdy właścicielem mieszkania jest Jan Kowalski - ojciec, ale sprzedaje je... Jan Kowalski - syn, który do lokalu praw żadnych nie ma. 3. Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki pojawia się, gdy kupujesz mieszkanie na kredyt. Zanim przystąpisz "do aktu", musisz wcześniej dostarczyć notariuszowi umowę kredytową oraz specjalne zaświadczenie z banku, w którym informuje on, że hipoteka w określonej wysokości będzie wpisana w księdze wieczystej. 4. Oświadczenie sprzedającego powinno ci gwarantować, że mieszkanie jest "czyste", czyli: bez żadnych wad prawnych (np. hipoteki na kilkaset tysięcy), fizycznych (cieknącego dachu), zaległości czynszowych (niezapłacone rachunki za mieszkanie za kilkanaście tysięcy) bądź wcześniej podpisanej innej umowy przedwstępnej. 5. Przed podpisaniem umowy musisz koniecznie zobaczyć zaświadczenie z urzędu gminy, że w chwili obecnej nikt w lokalu nie jest zameldowany. Inaczej kupisz mieszkanie z lokatorem na karku. Najlepiej, aby ten dokument był wystawiony w dniu podpisywania aktu. A co, jeśli w lokalu jest ktoś zameldowany? Wtedy nie podpisuj aktu - do momentu, aż ta osoba nie zostanie wymeldowana! Teoretycznie meldunek nie jest groźny. Zgodnie z prawem zameldowanie służy wyłącznie celom ewidencyjnym. Nie daje żadnych praw do mieszkania. Aby się zameldować, wystarczy, że właściciel potwierdzi, iż dana osoba przebywa pod jego dachem. Z punktu widzenia finansowego sprawa wygląda całkiem inaczej. Mieszkanie z meldunkiem sprzedać jest ciężko, bo po prostu ludzie się boją kupować takie nieruchomości. Co jednak, jeśli już po zawarciu umowy okaże się, że ktoś w księgach meldunkowych jest? Zgodnie z ustawą o ewidencji ludności i dowodach osobistych możesz wymeldować daną osobę, jeśli opuściła miejsce pobytu (stałego lub czasowego) na ponad dwa miesiące i sama się nie wymeldowała. Mówi o tym ust. 2. Organ gminy wydaje na wniosek strony lub z urzędu decyzję w sprawie wymeldowania osoby, która opuściła miejsce pobytu stałego lub czasowego trwającego ponad dwa miesiące i nie dopełniła obowiązku wymeldowania się. Jest to tzw. wymeldowanie decyzją administracyjną. Urząd gminy bądź dzielnicy robi to na wniosek strony (zazwyczaj właściciela bądź najemcy). kogo chcesz wymeldować, spod jakiego adresu, od kiedy tam nie zamieszkuje; dlaczego chcesz to zrobić (np. kupiłeś mieszkanie, w którym zameldowany jest były właściciel). Oprócz tego będziesz musiał w urzędzie pokazać akt notarialny i wyciąg z księgi wieczystej. Wszystkie dokumenty muszą być w oryginale (nie ksero!). Urząd następnie bada, czy osoba, która opuściła lokal, zrobiła to dobrowolnie, np. czy zameldowany nie został z lokalu usunięty siłą. W praktyce wygląda to tak, że ktoś z gminy odpyta sąsiadów, czy widzieli ostatnio twojego byłego lokatora w tym mieszkaniu. Cała procedura trwa od kilku dni do kilku miesięcy. Znaczenie gorzej jest wtedy, gdy zameldowana osoba (czego nie wykryto wcześniej) posiada tytuł prawny do lokalu, np. umowę najmu. Wtedy znacznie trudniej ją wyrzucić - czasami potrzebny jest nakaz eksmisji, a nawet... dostarczenie takiej osobie lokalu zastępczego (jeśli np. twoja lokatorka jest w ciąży). 6. Właściciel powinien ci przedstawić wcześniejsze rachunki za media w mieszkaniu. Dowiesz się dzięki temu, czy nie grozi ci np. tydzień po wprowadzeniu odcięcie wody. za lokal płacisz gotówką - wręczasz ją sprzedającemu przy podpisywaniu aktu notarialnego. Ze względu na duże kwoty jest to jednak bardzo rzadko stosowane. Możesz również - co jest wygodniejsze - zapłacić mu przelewem u notariusza przez internet przy podpisywaniu aktu bądź skorzystać z tzw. depozytu notarialnego. Ta ostatnia metoda polega na przelaniu pieniędzy na specjalne nieoprocentowane konto w banku założone przez notariusza. Wreszcie możesz skorzystać z bankowego rachunku powierniczego. Kupujący zakłada rachunek, na który wpłaca pieniądze dla sprzedającego. Kiedy sprzedający pokaże akt notarialny w banku, dostaje pieniądze na swoje konto. Jeszcze inaczej cała procedura wygląda przy kupowaniu mieszkania na kredyt. Wtedy pieniądze dla sprzedającego bank wypłaca dopiero kilka dni po podpisaniu aktu. W tym celu kupujący musi iść do banku z wypisem aktu. Dopiero gdy kupujący go pokaże, bank wypłaci sprzedającemu brakującą kwotę. Kupujący dobrowolnie poddaje się egzekucji, co oznacza, że jeśli pieniądze na rachunek nie wpłyną, to sprzedający wysyła do sądu wypis z aktu, żądając nadania mu klauzuli natychmiastowej wykonalności. Sąd ją automatycznie wydaje (trwa to, jak na polskie sądy, wyjątkowo krótko - nawet kilka dni), a następnie do akcji przystępuje komornik. 8. Wartość umowy to po prostu suma, jakiej żąda od ciebie druga strona umowy wpisana w umowie kupna-sprzedaży. Czy to oznacza, że możesz się dogadać na boku ze sprzedającym, przekazać pod stołem pieniądze, a w umowę wpisać fikcyjną (i oczywiście grubo zaniżoną) kwotę? Nie! Nad całą transakcją czuwa bowiem urząd skarbowy (ma pięć lat na to, żeby cię skontrolować!). Jego urzędnicy mają tabele z opisami, ile kosztuje nieruchomość w danej dzielnicy miasta. Jeśli urzędnik zerknie do owej tabeli i na jej podstawie uzna zapłaconą przez ciebie cenę mieszkania (domu, działki) za zaniżoną, będziesz musiał wtedy zapłacić fiskusowi różnicę między podatkiem od wpisanej w umowie kwoty a podatkiem od kwoty, którą według skarbówki powinieneś był zapłacić. 9. Koniecznie podpisz protokół zdawczo-odbiorczy zaświadczający o tym, co w mieszkaniu jest, a czego nie ma. Spisz również koniecznie stan liczników. A jeśli kupujący nie chce wydać kluczy? Podobnie jak w punkcie wyżej, dobrowolnie poddaje się egzekucji. Czyli wystarczy wniosek do sądu i sprawą zajmuje się komornik. 10. Sąd Najwyższy uznał niedawno, że do sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, dla którego urządzona jest księga wieczysta, niezbędny jest wpis nabywcy do tej księgi. Jeśli tego nie zrobisz po kupnie nieruchomości, a poprzedni właściciel wpisze hipotekę, to będziesz musiał ją spłacać! 11. Opłaty przy kupnie mieszkania o wartości 150 tys. zł: 60 zł - założenie księgi wieczystej 200 zł - opłata za wpis do księgi wieczystej 1781,2 - taksa notarialna 200 zł - wniosek o wpis do hipoteki wniosek do sądu notariusza i czynności z nim związane: 244 zł podatek od czynności cywilno prawnych 2 proc. wartości nieruchomości czyli 3 tys. zł. A jeśli kupujesz nowe mieszkanie 1. Na podpisanie aktu notarialnego będziesz musiał poczekać przynajmniej kilka miesięcy od momentu odbioru mieszkania. Tyle deweloperom zajmują wszelkie formalności z urzędami. 2. Deweloperzy uzależniają czasem przekazanie mieszkania aktem notarialnym od "uregulowania wszystkich zobowiązań finansowych" oraz "niezalegania z opłatami z tytułu czynszu wobec podmiotu zarządzającego i administrującego". Klient musi zapłacić pieniądze, które jego zdaniem deweloperowi się nie należą, bo np. spartaczył mieszkanie. Co prawda może się domagać zwrotu pieniędzy, ale już na drodze sądowej, co - jak wiadomo - może długo potrwać, a przede wszystkim sporo kosztować (koszty sądowe oraz prawnicy). 3. W akcie notarialnym będziesz miał paragraf, w którym "strony oświadczają, że nie zachowują względem siebie żadnych roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej sprzedaży". Klient podpisując taki papier, nie może więc domagać się np. zapłaty zaległych kar umownych, bo przecież... sam się ich zrzekł. Jeśli więc masz jakieś niezałatwione rozliczenia z deweloperem wynikające z umowy przedwstępnej do wspomnianego wyżej paragrafu, dopisz: "za wyjątkiem roszczeń wynikających z np. kar umownych". Całe postanowienie będzie wówczas wyglądało tak: strony oświadczają, że nie zachowują względem siebie żadnych roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej sprzedaży z wyjątkiem roszczeń wynikających z .".

Wyjaśniamy jaki akt notarialny podpisuje się przy odbiorze mieszkania. Czy tego samego dnia, kiedy deweloper wyznacza nabywcy termin odbioru mieszkania, zaplanowana powinna być także wizyta u notariusza? Czy akt notarialny powinien być podpisywany przed czy już po przeprowadzeniu odbioru technicznego domu lub mieszkania, a także ile dni od odbioru powinno minąć od wizyty u notariusza? Czym wreszcie dokładnie jest akt notarialny podpisywany „w okolicach czasowych” odbioru mieszkania? Na wszystkie powyższe pytania odpowiadamy w poniższym deweloperska i podpisanie umowy z deweloperemPrzede wszystkim warto pamiętać o tym, że wiele ważnych kwestii dotyczących umowy deweloperskiej reguluje umowa deweloperska, w tym również termin odbioru technicznego, przekazania kluczy do nabywanego domu lub mieszkania oraz zawarcia umowy przenoszącej własność. Zasady i tryb zawierania umów deweloperskich są dokładnie opisane w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawie deweloperskiej). Dotyczą one umów zawieranych między deweloperem a nabywcą, na podstawie których, zgodnie z art. 1 ustawy, deweloper zobowiązuje się do zrealizowania przedsięwzięcia, którego dotyczy umowa, oraz do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę lub zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości. Ustawa definiuje dodatkowo środki ochrony wpłat nabywców, zasady ich wypłaty, przedkontraktowe obowiązki dewelopera, prawa i obowiązki stron umowy oraz zasady dokonywania odbioru technicznego nabytej nieruchomości i odpowiedzialność stron w tym deweloperska zawsze powinna być zawierana w formie aktu notarialnego. Środki wpłacane przez nabywców w transzach i terminach określonych w umowie nie trafiają bezpośrednio na rachunek dewelopera, a na indywidualny rachunek powierniczy, z którego zwalniane są zgodnie z założonym harmonogramem prac, po potwierdzeniu przez bank postępów na budowie (rachunek powierniczy otwarty) lub po zawarciu z nabywcą umowy przenoszącej własność (rachunek powierniczy zamknięty). Dzięki temu deweloper nie może swobodnie dysponować wpłatami nabywców. Dodatkowo bank ma możliwość weryfikacji sposobu, w jaki deweloper wykorzystuje zwalniane środki, które mogą być przeznaczane jedynie na potrzeby realizacji danej inwestycji. Ustawa nakłada też na deweloperów obowiązek sporządzenia prospektu informacyjnego, zawierającego informacje na temat dewelopera, inwestycji oraz gruntu, na którym jest ona realizowana, a także wybranego domu lub mieszkania (powierzchnia, cena za metr kwadratowy, standard wykończenia). Prospekt powinien być udostępniony przez dewelopera na życzenie potencjalnego w umowie powinny znaleźć się postanowienia dotyczące:ceny nabywanej nieruchomości,najważniejszych terminów, w tym terminu odbioru lokalu (wraz ze wskazaniem sposobu zawiadomienia o nim kupującego) oraz przeniesienia własności,wysokości i terminów płatności ceny na rzecz dewelopera,warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej,wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy,sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (normy budowlanej),w przypadku obciążenia hipoteki nieruchomości kredytem dewelopera - zgody banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez 22 ustawy dokładnie wskazuje, jakie elementy powinna zawierać umowa deweloperska i w przypadku braku któregokolwiek z nich nabywca zyskuje prawo do odstąpienia od warto sprawdzić umowę deweloperską z prawnikiem?Umowa deweloperska jest na tyle ważnym dokumentem, że w kwestii jej dokładnej oceny warto jest zaufać doświadczonemu w tej materii prawnikowi. Może się okazać, że zawiera ona zapisy, które w dalszej perspektywie mogą okazać się dla nabywcy niekorzystne lub że jej postanowienia w sposób znaczący odbiegają od standardów rynkowych. Zdarza się też, że deweloperzy stosują w umowach tzw. klauzule abuzywne (inaczej niedozwolone), na przykład ograniczające odpowiedzialność dewelopera z tytułu niewykonania lub niewłaściwego wykonania umowy lub uprawniające go do jednostronnej modyfikacji umowy. Prawnicy Pewnego Lokalu służą swoja pomocą w zakresie analizy zapisów umownych oraz, jeżeli to niezbędne, wsparcia w zakresie negocjacji z deweloperem odnośnie modyfikacji postanowień. Dodatkowo w ramach analizy umowy deweloperskiej sprawdzany jest stanowiący załącznik do umowy Standard wykończenia, za którego weryfikację odpowiedzialny jest posiadający stosowne kwalifikacje inżynier. Dzięki temu nabywca zyskuje pewność, że w umowie, do której przystępuje, nie znajdą się postanowienia korzystne tylko dla jednej jej strony - czym polega odbiór techniczny mieszkania od dewelopera?Odbiór techniczny lokalu przeprowadzany jest po uzyskaniu przez dewelopera decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Nabywca o jego terminie zawiadamiany jest w sposób wskazany w umowie deweloperskiej. Odbiór służy przede wszystkim sprawdzeniu lokalu pod kątem obecności usterek, polegających na niezgodności zrealizowanych prac z umową bądź normami budowlanymi i prawem budowlanym. Dlatego dobrze jest skorzystać z możliwości zaproszenia przez nabywcę na odbiór pomocnika, najlepiej wykwalifikowanego inżyniera lub inspektora budowlanego, dla którego ocena stanu technicznego lokalu nie będzie stanowiła najmniejszego problemu, co w przypadku osoby nieposiadającej specjalistycznej wiedzy może już być trudnym odbiorze w imieniu nabywcy może stawić się pełnomocnik, co będzie wymagało przedstawienia przez niego stosownego trakcie odbioru technicznego należy sprawdzić wszystkie najważniejsze kwestie, w tym stan tynków i wylewek, kąty proste, piony i poziomy, wszystkie instalacje w mieszkaniu, stan stolarki okiennej i drzwiowej oraz ich zgodność ze Standardem wykończenia, a także przynależności. W przypadki stwierdzenia wad, powinny one zostać wpisane do protokołu odbioru, sporządzanego w podsumowaniu odbioru. Zazwyczaj jest on przygotowywany na druku dewelopera, ale warto na sprawdzić czy zawiera wszystkie niezbędne pozycje, w tym datę jego sporządzenia, dane stron umowy, numer umowy, dokładny adres i numer lokalu oraz listę usterek, a także informację o przekazanych kompletach kluczy i pilotach do garażu, jeżeli w dniu odbioru przekazywane są nabywcy klucze (stosowny zapis, regulujący tę kwestię, znajdziemy w umowie deweloperskiej). Warto jest rozważyć wykorzystanie podczas odbioru kamery termowizyjnej, badanie którą umożliwia zidentyfikowanie między innymi takich usterek jak niewłaściwe parametry termiczne przegród, wycieki, nieszczelności i mostki termiczne. Według zapisów ustawy deweloperskiej deweloper powinien w ciągu 14 dni od daty sporządzenia protokołu przekazać kupującemu informację odnośnie uznania (lub nie) wykrytych wad (po tym czasie, w przypadku braku stosownej informacji, przyjmuje się, że deweloper uznał wady), a w terminie do 30 dni od dnia odbioru - naprawić te, uznane za zasadne. O wszelkich opóźnieniach w tym zakresie kupujący powinien być na bieżąco informowany, a zgodnie z regulacjami nowej ustawy deweloperskiej z bieżącego roku po upływie wspomnianych 30 dni i braku wskazania przez dewelopera nowego terminu usunięcia wad nabywca będzie mógł je naprawić na koszt przypadku niestawienia się nabywcy na odbiór (z wyjątkiem sytuacji, spowodowanych działaniem siły wyższej) po dwukrotnym doręczeniu wezwania do stawienia się na odbiór (przerwa pomiędzy zawiadomieniami powinna wynosić co najmniej 60 dni), deweloper zyskuje prawo do odstąpienia od przeprowadzany przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie to tzw. przedodbiór, który nie jest odbiorem w rozumieniu ustawy deweloperskiej. Dzięki jego przeprowadzeniu możliwe może być wcześniejsze naprawienie wykrytych usterek, co w znaczący sposób przyspiesza proces przekazywania kupującemu lokalu, ponieważ do dnia właściwego odbioru technicznego wady mogą już zostać usunięte przez dewelopera. Należy przy tym pamiętać o wpisaniu usterek z przedodbioru do protokołu umowy przenoszącej własnośćPrzede wszystkim należy podkreślić, że najczęściej akt notarialny podpisywany po odbiorze mieszkania jest formalnie notarialną umową przenoszącą własność nabywanej nieruchomości (własność mieszkania lub domu). W „tradycyjnym” procesie kupna mieszkania lub domu od dewelopera, odbiór mieszkania jest momentem, kiedy nabywający nieruchomość sprawdza jej zgodność z normami budowlanymi oraz z umową deweloperską (do umowy załączony jest tzw. Standard wykończenia, a w nim figurują informacje o zakresie prac wykończeniowych, rodzaju materiałów oraz rozwiązaniach technicznych, które mają zostać zastosowane w lokalu - ten dokument również wymaga szczególnej uwagi, ponieważ brak jest definicji pojęcia tzw. standardu deweloperskiego). Zgodnie z ustawą deweloperską, jak zostało wspomniane już wyżej, w momencie odbioru mieszkania deweloper powinien już dysponować decyzją o pozwoleniu na użytkowanie budynku, która stanowi formalne potwierdzenie zakończenia budowy oraz przeprowadzenia wszystkich niezbędnych kontroli przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego, Straż Pożarną oraz Państwową Inspekcję to też, że dostępna jest już tzw. geodezyjna inwentaryzacja budynku, a więc znany jest ostateczny metraż mieszkania. Dlatego bezpośrednio po odbiorze nie ma technicznych ani prawnych przeszkód, żeby deweloper rozpoczął podpisywanie z nabywcami mieszkań tzw. umów przenoszących własność. Na podstawie tych umów zostaną założone księgi wieczyste dla mieszkań (księga wieczysta może zostać założona dopiero po geodezyjnej inwentaryzacji mieszkania, kiedy znany jest jego powykonawczy geodezyjny metraż). Warto tu zaznaczyć, że powierzchnia powykonawcza lokalu zazwyczaj nieco różni się od projektowej, co dla nabywcy może wiązać się z koniecznością dopłaty za większy metraż. Jest to kwestia, na którą warto zwrócić uwagę, przygotowując się do podpisania umowy deweloperskiej. Zazwyczaj przyjmuje się, że różnica w metrażu wynosząca do 2% jest w granicach normy, natomiast już powyżej tej wartości nabywca może być uprawniony do odstąpienia od umowy. Ważne będą też uprawnienia, przysługujące stronom w związku z różnicą w metrażu lokalu, na przykład czy w przypadku, gdy okaże się, że powierzchnia mieszkania jest mniejsza od projektowej deweloper będzie zobowiązany do zwrotu kupującemu nadpłaconych środków. Czy jednak mamy obowiązek podpisywania umowy przenoszącej własność już w momencie odbioru mieszkania? Na powyższą odpowiedź nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Wszystko zależy bowiem od tego, jakie prawa i obowiązki stron umowy (nabywcy i dewelopera) zostały zapisane w umowie deweloperskiej. W takiej umowie zawsze musi widnieć termin na zawarcie pomiędzy nabywcą mieszkania a deweloperem umowy przenoszącej własność nieruchomości i jeżeli ten termin jest bliski dacie odbioru technicznego, wówczas najlepszym rozwiązaniem jest przystąpienie do umowy, zgodnie z warunkami, zapisanymi w umowie deweloperskiej. W innym przypadku kupujący może zostać obciążony karami umownymi, a deweloper może zyskać prawo do odstąpienia od umowy. Z kolei jeżeli deweloper opóźnia przeniesienie własności nieruchomości, nabywca może zyskać prawo do odstąpienia od umowy po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez niego dodatkowego 120-dniowego terminu. Zazwyczaj pomiędzy terminem odbioru mieszkania a aktem notarialnym umowy przenoszącej własność mija kilka miesięcy, chociaż zdarza się też, że jest to znacznie mniej odległy termin - szczegółowe regulacje w tym zakresie zawiera podpisana z deweloperem umowa deweloperska. Warto tu podkreślić, że usterkowość lokalu nie jest podstawą do odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej (podobnie jest w przypadku protokołu odbioru - najlepszym rozwiązaniem jest jego podpisanie, ponieważ dzięki temu zobowiązujemy dewelopera do naprawy wad) - deweloper jest zobligowany do usunięcia usterek zgodnie z zapisami ustawy deweloperskiej oraz Kodeksu cywilnego. Czy więc nabywca jest zobowiązany do podpisania aktu notarialnego już w dniu odbioru technicznego mieszkania od dewelopera? Na to pytanie odpowiedź znajdziemy w zawartej umowie deweloperskiej, a także w tym przede wszystkim pamiętać o tym, że zarówno umowa deweloperska, jak i umowa przenosząca własność, wymaga bardzo dokładnego sprawdzenia przed przystąpieniem do niej. W obydwu przypadkach najlepiej jest zwrócić się o pomoc do prawnika, posiadającego doświadczenie w tym zakresie. Pewny Lokal oferuje nabywcom nieruchomości kompleksowe wsparcie, zarówno prawne, jaki i techniczne.

Jeśli decydujesz się na zakup mieszkania od dewelopera w budynku, którego budowa dopiero się rozpocznie lub już trwa, podpisujesz z realizatorem inwestycji umowę deweloperską. Wymóg zawierania jej w formie aktu notarialnego i zapisy, które powinny się w niej znaleźć, reguluje ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli tzw. ustawa deweloperska, której obecna wersja obowiązuje do 30 czerwca 2022 roku. Od 1 lipca w życie wejdą zapisy nowelizacji z 2021 roku (nowa ustawa deweloperska), a w tytule dokumentu pojawi się "Deweloperski Fundusz Gwarancyjny". W ustawie znajdziesz informacje o prawach i obowiązkach stron umowy deweloperskiej, a w szczególności obowiązki dewelopera związane z podjęciem przedsięwzięcia budowlanego oraz o obowiązku wpisu roszczeń wynikających z umowy do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Jak wygląda umowa deweloperska? Którym paragrafom powinieneś przyjrzeć się bliżej? Do czego zobowiązuje się w niej deweloper? Sprawdź dokładne opracowanie umowy deweloperskiej i bezpłatnie pobierz wzór! Czym jest umowa deweloperska? Przy zakupie mieszkania od dewelopera z rynku pierwotnego spotkasz się z kilkoma rodzajami umów: umową rezerwacyjną, przedwstępną sprzedaży, ustanowienia odrębnej własności lokalu, umową deweloperską. Zgodnie z przepisami prawa umowa deweloperska musi przyjąć formę aktu notarialnego. Wówczas strony umowy mogą na drodze sądowej dochodzić swoich praw. To, jakie informacje powinna zawierać umowa deweloperska i jak dokładnie musi wyglądać, reguluje art. 22 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Określa on, że w akcie notarialnym konieczne jest zawarcie: stron umowy; miejsca i daty podpisania umowy; ceny przedmiotu sprzedaży, nabycia prawa do nieruchomości; informacji o nieruchomości, na której przeprowadzona ma być inwestycja budowlana dewelopera (powierzchnia działki, stan prawny nieruchomości, oznaczenie właściciela nieruchomości, obciążeń hipotecznych czy służebności); położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego bądź budynku wielorodzinnego, w którym znajduje się lokal mieszkalny będący przedmiotem umowy; usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku oraz powierzchni i układu pomieszczeń w mieszkaniu; zakresu i standardu wykończenia mieszkania, do których wykonania jest zobowiązany deweloper; terminu przeniesienia na nabywcę prawa własności; wysokości i terminu lub warunków spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera; informacji dotyczących mieszkaniowego rachunku powierniczego (numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informacja o kosztach prowadzenia rachunku), gwarancji bankowej (nazwa banku, gwarantowana kwota oraz termin obowiązywania gwarancji) albo gwarancji ubezpieczeniowej (nazwa ubezpieczyciela, gwarantowana kwota oraz termin obowiązywania gwarancji); numeru pozwolenia na budowę oraz nazwy organu, który je wydał z informacją czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone; terminu rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danej inwestycji budowlanej; warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej i warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa; wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej; sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; i inne. Przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego bądź prowadzenia inwestycji z deweloperem nabywca powinien zadbać o to, by deweloper zapewnił mu środki ochrony w postaci prospektu informacyjnego czy wpłaty środków pieniężnych na poczet ceny zakupu nieruchomości. Tytuł dokumentu i numer aktu Repertorium A numer 1233/2015 AKT NOTARIALNY Każdy dokument zawierany notarialnie otrzymuje swój indywidualny numer repertorium, czyli wykazu prowadzonych przez notariusza akt oraz tytuł Akt notarialny. Forma urzędowa dokumentu pozwala stronom umowy dochodzić roszczeń na drodze sądowej na wypadek niewywiązania się drugiego uczestnika z umowy bądź w przypadku sporu w kwestiach zapisanych w porozumieniu. Data i określenie stron umowy Dnia trzydziestego czerwca dwa tysiące dwudziestego pierwszego ( roku, przede mną notariuszem Anną Nowak w Kancelarii Notarialnej w Mieście przy ulicy Przykładowej nr 10, stawili się: 1. Jan Kowalski, syn Stanisława Jana i Zofii, jak podaje zamieszkały: 66-100 Miasto nr 11, PESEL 70023111111, dowód osobisty AAA 123456 – działający jako pełnomocnik w imieniu i na rzecz spółki pod firmą: BUDUJE DOMY Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Poznaniu, ulica Prosta nr 1, (zwana w dalszej treści aktu również „Deweloperem”), wpisanej do rejestru przedsiębiorców w Krajowym Rejestrze Sądowym pod nr KRS 0000112233, co wynika z okazanej informacji odpowiadającej odpisowi aktualnemu z Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego wydanego w dniu dzisiejszym oraz pełnomocnictwa z dnia roku nr 1111/2020, jednocześnie zapewniając, że pełnomocnictwo to do dnia dzisiejszego nie wygasło, nie zostało zmienione ani odwołane. 2. Piotr Nowak, syn Jana i Zofii, jak podaje zamieszkały: 11-100 Miasteczko, ulica Wzorowa nr 11, PESEL 75023111111, dowód osobisty BBB 123456, jego żona 3. Pamela Nowak, córka Henryka i Haliny, jak podaje zamieszkała: 11-100 Miasteczko, ulica Wzorowa nr 11, PESEL 77043111111, dowód osobisty CCC 123456, (zwani w dalszej treści aktu również „Nabywcą”). których tożsamość ustaliłem na podstawie okazanych wyżej powołanych dowodów osobistych. Akt notarialny umowy deweloperskiej rozpoczyna określenie dokładnej daty czynności prawnej, czyli spotkania stron umowy z notariuszem, sporządzenia, odczytania i podpisania dokumentu. Datę zapisuje się cyfrowo i słownie w następującej kolejności: dzień – miesiąc – rok, w celu uniknięcia pomyłki. Tuż za datą notariusz zapisuje swoje dane osobowe oraz adres kancelarii notarialnej. W następnej kolejności wpisywane są dane personalne stron umowy. Uczestnicy zobowiązani są potwierdzić swoją tożsamość, okazując dowody osobiste. Notariusz na ich podstawie wpisuje adres zameldowania, numer i serię dowodu osobistego oraz PESEL uczestników porozumienia. Przy deweloperze dodatkowo pojawia się informacja o firmie deweloperskiej (nazwa, adres, KRS) oraz pełnomocnictwie, jakie powinien posiadać przedstawiciel dewelopera, podpisujący umowę. W przedstawionym przez nas wzorze po stronie nabywcy nieruchomości są dwie osoby, ponieważ mieszkanie kupuje wspólnie małżeństwo. Jeśli małżonkowie posiadają wspólność majątkową i nabywają mieszkanie ze wspólnych środków zobowiązani są oboje stawić się u notariusza i podpisać pod aktem umowy deweloperskiej. Tożsamość stawających ustaliłam na podstawie okazanych dowodów osobistych, powołanych przy nazwiskach. Stawający oświadczyli, że nie zachodzą okoliczności uzasadniające unieważnienie ich dowodów osobistych stosownie do treści art. 50 ust. 3 pkt 6 w związku z treścią art. 46 ust. 1 ustawy z dnia 6 sierpnia 2010 roku o dowodach osobistych (tekst jednolity Dz. U. 2010 Nr 167 poz. 1131). Poniżej określenia stron umowy i pokrewieństwa między uczestnikami notariusz wpisuje notę podobną do powyższej, mówiącą o sposobie ustalenia tożsamości uczestników czynności prawnej. Oświadczenia dewelopera Deweloper jest przedsiębiorcą, który zarabia na sprzedaży bądź najmie wybudowanych przez siebie nieruchomości. Nie są to wyłącznie domy i budynki mieszkalne, ale również obiekty handlowe i przemysłowe czy biurowce. Zadania dewelopera skupiają się na zakupie działki budowlanej, kontroli całego procesu inwestycyjnego, reklamie i sprzedaży bądź najmie nowo wybudowanych obiektów. Z powodu braku dobrej regulacji prawnej działań deweloperów i częstych nadużyć z ich strony, kilka lat temu wprowadzono ustawę deweloperską. Zasady, które zostały w niej opisane, obejmują specjalnymi prawami i ochroną nabywców nieruchomości deweloperskich, wobec których deweloper zobowiązał się do przeniesienia własności nieruchomości. To skuteczne zabezpieczenie przed nieuczciwymi postępowaniami deweloperów. UMOWA DEWELOPERSKA § 1. Deweloper, oświadcza, że: – jest właścicielem nieruchomości (zwanej dalej "Nieruchomością") położonej w Mieście obręb ewidencyjny 110, składającej się z działki nr 11/1 o powierzchni 0,1555 ha, dla której Sąd Rejonowy w Mieście Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KWW/00112233/2, – w dziale III ww. księgi wieczystej wpisywane są sukcesywnie roszczenia osób, z którymi Deweloper podpisuje umowy deweloperskie i umowy przedwstępne, przy czym przedmiotem tych umów nie jest przedmiotowy lokal mieszkalny, a Deweloper oświadcza, że nie zawrze umów, które byłyby tożsame z przedmiotem tej umowy, Deweloper w akcie notarialnym zobowiązuje się przekazać nabywcom prawo własności do indywidualnych lokali mieszkalnych. Nie może zawrzeć umowy deweloperskiej czy przedwstępnej z różnymi nabywcami, przyrzekając im sprzedaż tej samej nieruchomości. Umowa przedwstępna z deweloperem zawierana notarialnie daje możliwość wpisania roszczeń kupujących mieszkanie w dziale III KW nieruchomości, co jest pewnym zabezpieczeniem praw nabywcy. Trzeba pamiętać o tym, że odstępując od umowy deweloperskiej jako nabywca, trzeba wykreślić powyższy zapis z KW. – dział IV ww. księgi wieczystej wolny jest od wpisów, a Deweloper oświadcza, że dział ten zostanie wolny od wpisów, W dziale IV księgi wieczystej wpisywane jest obciążenie nieruchomości hipoteką umowną. Deweloper zobowiązuje się, że nie będzie zaciągał kredytu, dla którego zabezpieczeniem byłaby przedmiotowa nieruchomość. – przedmiotem jego działalności jest budownictwo mieszkaniowe i w ramach prowadzonej działalności realizować będzie przedsięwzięcie deweloperskie pod nazwą „Osiedle Pod Kasztanami etap I”. Przedsięwzięcie deweloperskie obejmować będzie budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, zwanego dalej w umowie budynkiem, z 50 lokalami mieszkalnymi, 50 pomieszczeniami przynależnymi i z jednym garażem wielostanowiskowym z 50 miejscami postojowymi, zlokalizowanego na ww. nieruchomości, budynek zbudowany będzie zgodnie z projektem sporządzonym przez Biuro Architektoniczne ARTBUD z siedzibą w Mieście i na podstawie ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę wydanej przez Prezydenta Miasta Miasta z dnia roku SDR 123/DP/12/2021, Opis działalności firmy deweloperskiej i szczegółowy opis zrealizowanej inwestycji mieszkaniowej. Deweloper nie musi zajmować się wyłącznie budownictwem mieszkaniowym, zakres działań inwestycyjnych może obejmować także inne obiekty. Dobrze by w tym miejscu znalazł się w miarę dokładny opis przedsięwzięcia budowlanego, w ramach którego powstał przedmiot umowy, czyli lokal mieszkalny. Notariusz umieszcza także podstawową informację o dokumentacji prawnej i technicznej nieruchomości. – w ramach wykonania tej umowy zostanie wykonana na nieruchomości następująca infrastruktura techniczna: przyłącze sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, kanalizacji deszczowej, sieci elektrycznej i gazowej oraz drogi dojazdowe, ciągi piesze i parking na 30 miejsc parkingowych, – nie toczy się żadne postępowanie w sprawie odjęcia lub ograniczenia prawa własności, ani też naruszenia bądź przywrócenia posiadania Nieruchomości. Ważna dla nabywcy nieruchomości informacja o tym, że nie ma ograniczenia prawa własności ani naruszenia posiadania nieruchomości, a zatem mieszkanie wolne jest od roszczeń osób trzecich. – na podstawie umowy z dnia r. numer 343/5434/34 Deweloper zawarł z Bankiem KIC z siedzibą w Warszawie (zwany dalej „Bankiem”) umowę na prowadzenie mieszkaniowego rachunku bankowego powierniczego otwartego celem wykonywania uprawnień Nabywcy w zakresie stworzenia środków ochrony, o jakich mowa w art. 4 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Przedmiotowy rachunek służy gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez Nabywcę, na cele określone w Umowie, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego. Na podstawie tej umowy z Bankiem Nabywca uzyskał Indywidualny Numer rachunku, na który będzie dokonywał wpłat, to jest: 23 2132 1012 0146 0100 0100 0035. – nabywcy został doręczony prospekt informacyjny z dnia roku wraz z załącznikami, stanowiący załącznik do niniejszej umowy, który jest zgodny ze stanem faktycznym i prawnym, jak również informacje w nim zawarte nie uległy żadnym zmianom. Mieszkaniowy powierniczy rachunek bankowy zabezpieczeniem dla nabywcy Stosownie do zapisów ustawy deweloperskiej deweloper ma obowiązek prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego dla każdej inwestycji budowlanej. Rachunki te prowadzone są w wybranym przez dewelopera banku, a każdy nabywca otrzymuje indywidualny numer rachunku bankowego. Na ten specjalny rachunek powierniczy kupujący dokonuje regularnie wpłat na poczet inwestycji danego dewelopera. Środki te przeznaczone są na budowę nieruchomości i wykończenie lokali mieszkalnych. (Po wejściu w życie nowelizacji ustawy deweloperskiej 1 lipca 2022 r. pewien procent środków wpłacanych przez klientów będzie przekazywany na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny). Bank przekazuje deweloperowi środki w miarę postępów robót budowlanych, a także nadzoruje zakończenie każdego etapu inwestycji, sposób i przeznaczenie wykorzystania środków wpłacanych przez nabywców. W ten sposób zapewnia się ochronę interesów nabywców nieruchomości od dewelopera i pieniędzy przez nich wpłacanych na poczet wybranego lokalu mieszkalnego. Występują dwa rodzaje mieszkaniowych rachunków bankowych: otwarty i zamknięty. W przypadku rachunku otwartego Inspektor Nadzoru Budowlanego kontroluje każdy zakończony etap budowy i zgodność wykonanych prac z harmonogramem. Jeżeli wykryje nieprawidłowości, może wstrzymać wypłatę środków. Gdy wszystko jest zgodne z planem, bank wypłaca transzę środków deweloperowi. Środkami wypłacanymi z otwartego rachunku powierniczego deweloper może rozporządzać tylko i wyłącznie w celu realizacji danego przedsięwzięcia. Otwarty rachunek powierniczy może być prowadzony w postaci: indywidualnego rachunku bez zabezpieczeń; rachunku zabezpieczonego przez dewelopera w formie gwarancji bankowej; rachunku zabezpieczonego przez dewelopera w formie gwarancji ubezpieczeniowej. – nabywcy został doręczony prospekt informacyjny z dnia roku wraz z załącznikami, stanowiący załącznik do niniejszej umowy, który jest zgodny ze stanem faktycznym i prawnym jak również informacje w nim zawarte nie uległy żadnym zmianom. Prospekt informacyjny zabezpieczeniem dla nabywcy mieszkania od dewelopera Ustawa deweloperska obliguje firmę deweloperską do sporządzenia prospektu informacyjnego, a wręczanie go potencjalnym nabywcom nie może być uzależnione od podpisania umowy rezerwacyjnej czy wpłacenia zaliczki. To kolejne po rachunku powierniczym mieszkaniowym narzędzie do ochrony nabywców przed nieuczciwymi deweloperami. W prospekcie informacyjnym muszą znaleźć się prawdziwe dane o deweloperze, jego doświadczeniu w prowadzeniu przedsięwzięć budowlanych, zrealizowane projekty oraz informacje na temat konkretnej inwestycji mieszkaniowej i lokalu, którego nabyciem zainteresowany jest klient. Za podanie nieprawdziwych informacji deweloperowi grozi odpowiedzialność karna. Za dostarczenie prospektu informacyjnego potencjalnemu kupującemu deweloper nie może pobierać pieniędzy; folder jest bezpłatny. Broszurę deweloper przekazuje najczęściej w formie papierowej bądź elektronicznej. Następnie prospekt ten dołączany jest do umowy deweloperskiej. Jego treść nie może być sprzeczna z postanowieniami umowy deweloperskiej, a o wprowadzeniu jakiejkolwiek zmiany w treści inwestor zobowiązany jest powiadomić nabywcę mieszkania. Folder informacyjny od dewelopera składa się z dwóch części: ogólnej, dotyczącej całej inwestycji budowlanej, oraz indywidualnej, odnoszącej się do konkretnego lokalu mieszkalnego lub domu, którym zainteresowany jest klient. W części pierwszej warto zwrócić uwagę na informacje dotyczące budynku, planowanych inwestycji wokół nieruchomości w najbliższych latach, infrastruktury. W części omawiającej konkretny lokal dobrze jest przyjrzeć się cechom technicznym lokalu, cenie, usytuowaniu, rozkładowi pomieszczeń, standardowi wykończenia, doprowadzonym mediom czy dostępowi do drogi. Do prospektu informacyjnego dołączane są zazwyczaj rzut kondygnacyjny z zaznaczeniem konkretnego lokalu mieszkalnego, którego dotyczy opis szczegółowy oraz wzór umowy deweloperskiej. Opis dokumentów dostarczonych przez dewelopera § 2. Deweloper przy zawarciu tej umowy okazał: odpis z księgi wieczystej, wypis z ewidencji gruntów, kopię decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego, Deweloper, podobnie jak właściciel nieruchomości przy umowie sprzedaży mieszkania, zobligowany jest przedstawić u notariusza kilka dokumentów, między innymi po to, by poświadczyć prawo własności. Do potwierdzeń tych zalicza się odpis księgi wieczystej, wypis z ewidencji gruntów i decyzję w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego. Podpisując umowę przedwstępną z deweloperem, dodatkowo inwestor musi przedłożyć decyzję w sprawie oddania budynku do użytkowania i zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego. Odpis z księgi wieczystej, czyli wykazu, który przedstawia stan prawny nieruchomości (oznaczenie nieruchomości, prawo własności, ograniczone prawa rzeczowe i hipoteki) oraz wypis z ewidencji gruntów, czyli rejestru opisowego gruntów, budynków i lokali, to podstawowe dokumenty niezbędne do realizowania różnych spraw urzędowych dotyczących nieruchomości. W przypadku nieruchomości, która ma powstać, konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę bądź decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego. Uwaga – decyzja ta nie upoważnia do rozpoczęcia budowy, a jedynie poprzedza wydanie właściwego pozwolenia. Czym jest? Decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego Zgodnie z art. 34 ust. 5 prawa budowlanego deweloper bądź inny inwestor, który spełnia warunki uzyskania pozwolenia na budowę, może wnioskować o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego. Decyzja ta poprzedza wydanie właściwego dokumentu dającego prawo rozpoczęcia budowy, czyli pozwolenia na budowę. Należy pamiętać o tym, że na podstawie decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego nie można rozpoczynać robót budowlanych. Jedynym zezwoleniem na wszczęcie budowy jest decyzja o pozwoleniu na budowę. Decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego jedynie zatwierdza projekt budowlany i ważna jest przez określony w niej czas (nie dłużej niż rok). Oświadczenia nabywcy nieruchomości § 3. Nabywca oświadczył, że: 1) otrzymał od Dewelopera Prospekt informacyjny z załącznikami, a doręczenie jego nastąpiło w czasie umożliwiającym zapoznanie się z jego treścią; 2) zapoznał się ze stanem prawnym i faktycznym nieruchomości, w tym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, a także odpisem z KRS, pozwoleniem na budowę, projektem architektoniczno-budowlanym oraz sprawozdaniem finansowym Dewelopera za ostatnie 2 lata; 3) ma zabezpieczone środki finansowe na wykonanie obowiązku zapłaty całej ceny w ustalonych warunkach i że ryzyko pozyskania środków oraz finansowe konsekwencje opóźnień w zapłacie kolejnych zaliczek, obciążają go w całości. Kupujący mieszkanie od dewelopera powinien nie tylko we własnym zakresie poszukać informacji o deweloperze, zasięgnąć języka na temat jego inwestycji i zrealizowanych projektów, ale również dokładnie zapoznać się z prospektem informacyjnym. To ważne źródło informacji o firmie i jej realizacjach. By ustrzec się nieuczciwości i bezprawnych działań ze strony dewelopera, nabywca nie może obawiać się sprawdzać i dopytywać. Warto także zajrzeć do elektronicznej księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości, by sprawdzić podstawowe informacje na temat właściciela, obciążeń i hipoteki. Wszystkie te działania dobrze jest wykonać przed podpisaniem umowy deweloperskiej u notariusza. Określenie cech nieruchomości § 4. Przedmiotem umowy jest: a) samodzielny Lokal Mieszkalny, o numerze 10 składający się z pokoju z aneksem kuchennym, dwóch sypialni, łazienki z WC i holu, o powierzchni użytkowej 40,00 m2 + balkon o powierzchni 10,50 m2 (nie wliczony do powierzchni lokalu), położony na III piętrze budynku nr 2 przy ulicy Wzorowej w Mieście wraz z przynależnym do lokalu mieszkalnego pomieszczeniem gospodarczym nr 10 o powierzchni 2,00 m2 wraz udziałem w częściach wspólnych w Nieruchomości wspólnej i w Budynku i urządzeniach (instalacjach) nie służących do wyłącznego użytku właścicieli/współwłaścicieli poszczególnych lokali. b) udział we współwłasności w garażu wielostanowiskowym zbudowanym w przyziemiu Budynku w wielkości 1/20 części z pow. 781,88 m2 (wraz z prawem do wyłącznego korzystania z wydzielonego Miejsca Postojowego nr 1) wraz z odpowiednim udziałem w częściach wspólnych w Nieruchomości wspólnej i w Budynku i urządzeniach (instalacjach) nie służących do wyłącznego użytku właścicieli/współwłaścicieli poszczególnych lokali. Dokument określający porozumienie między stronami w sprawie transakcji kupna-sprzedaży można nazwać umową dopiero wtedy, gdy posiada dane uczestników umowy, opis i cenę przedmiotu. W umowie deweloperskiej na charakterystykę lokalu mieszkalnego lub domu poświęca się odrębny paragraf. W nim znajdują się informacje na temat powierzchni użytkowej nieruchomości, ilości i rodzaju pomieszczeń, położenia względem całego obiektu, adresu, ale także dane mówiące o wielkości udziałów właściciela nieruchomości w częściach wspólnych. Określenie zobowiązań dewelopera i nabywcy § 5. Deweloper zobowiązuje się do wybudowania na opisanej wyżej nieruchomości budynku mieszkalnego, wielorodzinnego, w standardzie określonym w załączniku do niniejszej umowy, a po wybudowaniu do ustanowienia odrębnej własności opisanego wyżej lokalu mieszkalnego nr 10 w stanie wykończenia opisanym w załączniku do niniejszej umowy wraz z pomieszczeniem przynależnym oraz ze związanym z lokalem udziałem w nieruchomości wspólnej oraz przeniesienia własności lokalu wraz z pomieszczeniem przynależnym w stanie wolnym od obciążeń i praw osób trzecich na rzecz Nabywcy oraz do ustanowienia odrębnej własności garażu wielostanowiskowego i sprzedania na rzecz Nabywcy udziału 1/50 w garażu wielostanowiskowym, w stanie wykończenia opisanym w załączniku do niniejszej umowy, z określeniem prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego nr 1, wraz z odpowiednim udziałem w częściach wspólnych, a Nabywca oświadcza, że zobowiązuje się przedmioty tego aktu kupić oraz spełnić świadczenia pieniężnego na rzecz Dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Przy umowie przedwstępnej z deweloperem inwestor sprzedaje nowo wybudowaną nieruchomość, dysponując dokumentami, które uprawniają do jej użytkowania oraz przenoszenia praw własności nabywców na wyodrębnione, indywidualne lokale mieszkalne. W przypadku umowy deweloperskiej inwestor zakupił działkę i dopiero zamierza na niej wznieść budynek mieszkalny bądź już rozpoczął roboty budowlane. Zatem w akcie notarialnym deweloper zobowiązuje się dopełnić obietnicy, czyli wybudować na zakupionym gruncie budynek mieszkalny w ustalonym standardzie wykończenia. Deweloper zobowiązany jest aktem notarialnym do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego po to, by nabywca mógł nabyć prawo własności do danego, indywidualnego mieszkania. Dokumentem potwierdzającym możliwość wydzielenia mieszkania z budynku jest zaświadczenie o samodzielności lokalu. Mieszkania z odrębną własnością to po prostu oddzielony od gruntu i budynku przedmiot własności, posiadający określone udziały w gruncie i częściach wspólnych budynku. Akt notarialny nakłada na nabywcę obowiązek kupna przedmiotu umowy i zapłacenia ustalonej ceny. Określenie ceny sprzedaży nieruchomości § 6. 1. Cenę nabycia strony określają w wysokości 317 000,00 (trzysta siedemnaście tysięcy) złotych brutto, na co składa się cena za lokal w kwocie 300 000,00 złotych i podatek VAT. 2. Świadczenia pieniężne na poczet ceny dokonywane będą przez Nabywcę w ratach zgodnie z Harmonogramem, stanowiącym załącznik do niniejszej Umowy. Kluczową kwestią porozumienia między deweloperem a nabywcą jest cena sprzedaży nieruchomości. Do momentu spisania umowy w formie notarialnej kwotę tę można negocjować. Wskazana w dokumencie cena nabycia mieszkania jest wiążąca dla obu stron umowy do sfinalizowania transakcji. W przypadku etapu wznoszenia nieruchomości nabywca wpłaca w ratach określoną sumę na poczet ceny nabycia mieszkania, a środki te deweloper wykorzystuje do realizacji inwestycji budowlanej. Uwaga na postanowienia umowy deweloperskiej dotyczące waloryzacji ceny nieruchomości. Nabywca nie powinien podpisywać umowy, w której nie ma jasno i precyzyjnie określonej kwoty sprzedaży mieszkania. Niedozwolony jest zapis, w którym deweloper warunkuje wysokość ceny kupna od zmian w powierzchni nieruchomości. Informacje o realizacji inwestycji budowlanej § 7. 1. Rozpoczęcie przedsięwzięcia deweloperskiego nastąpiło roku. 2. Deweloper zobowiązuje się wykonać przedmiot umowy do dnia roku. Przez wykonanie umowy strony rozumieją wykonanie wszystkich prac budowlanych celem wzniesienia budynku. Prace budowlane prowadzone będą według harmonogramu (załącznik do umowy). Data rozpoczęcia robót budowlanych w celu realizacji inwestycji deweloperskiej oraz termin ukończenia budowy. Do umowy dołączany jest harmonogram budowy, czyli plan pracy i kolejne etapy robót budowlanych. 3. Zmiana standardu wykonania lokalu po podpisaniu tej umowy, wymaga każdorazowo uzgodnień w formie pisemnej. Ustalenie wartości robót dodatkowych lub zaniechanych nastąpi na podstawie kosztorysu opracowanego przez Dewelopera i uzgodnionego z Nabywcą. Deweloper gwarantuje nabywcy oddanie nieruchomości w konkretnym standardzie wykonania i wykończenia, zatem każda zmiana w tej kwestii wymaga nie tylko poinformowania kupującego, ale również uzyskania jego zgody. Wszystkie ustalenia między stronami, które następują po zawarciu aktu notarialnego, wymagają formy pisemnej. Jeżeli deweloper rezygnuje z wykonania pewnych prac, musi przygotować kosztorys i uzgodnić wyliczenia z nabywcą. Zdarza się, że nieuczciwi deweloperzy stosują w umowach zapisy niedozwolone, które ograniczają albo pozbawiają nabywcę określonych praw. Trzeba zwrócić uwagę, czy w umowie znajduje się zapis dotyczący wyrażenia przez nabywcę zgody na wykorzystanie zamiennych materiałów budowlanych pod warunkiem zaakceptowania ich przez autora projektu budowlanego. Jeśli taka formuła występuje, nabywca nie powinien się na nią godzić. To zapis, który daje wyłącznie jednej stronie umowy prawo dokonywania zmian w umowie i jest niedozwolony! 4. Po wykonaniu przedmiotu umowy Deweloper wezwie Nabywcę do przystąpienia do przeglądu technicznego, ustalając datę przeglądu. Celem przeglądu jest zgłoszenie przez Nabywcę ewentualnych wad przedmiotu umowy. W czasie przeglądu technicznego Nabywca ma prawo zgłaszać spostrzeżone usterki, które ujęte zostaną w protokole z przeglądu. Przegląd techniczny nieruchomości to ważny moment dla nabywcy. Pierwszym chwilom w nowym mieszkaniu z pewnością będą towarzyszyć ogromne emocje, jednak nie należy się im zanadto poddawać. Trzeba zachować bystrość umysłu i spostrzegawczość, by nie przeoczyć żadnego niedociągnięcia czy nawet ewidentnej usterki budowlanej. Nie warto odpuszczać i myśleć, że naprawi się to samodzielnie, bowiem to na deweloperze spoczywa obowiązek wybudowania i przekazania lokalu mieszkalnego w wyznaczonym standardzie, bez wad i usterek. Trzeba pamiętać, że protokół z przeglądu technicznego jest czymś innym niż protokół zdawczo-odbiorczy. Po ocenie stanu technicznego lokalu spisuje się wady i usterki zgłoszone przez nabywcę oraz ustalenia między stronami co do sposobu i czasu na ich usunięcie. 5. Ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniem przynależnym oraz garażu wielostanowiskowego określonych w niniejszej umowie oraz przeniesienie własności nastąpi łącznie na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego – w terminie 14 dni po wezwaniu Nabywcy do podpisania aktu notarialnego, nie później niż w terminie 60 dni od daty oddania budynku do użytkowania, pod warunkiem uregulowania przez Nabywcę wszystkich zobowiązań finansowych. Określenie sytuacji, w których nabywca ma prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej § 8. 1. Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej: 1) jeżeli Umowa nie zawiera elementów, o których mowa w art. 22 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, 2) jeżeli informacje w umowie nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym, za wyjątkiem zmian, o których mowa w art. 22 ust. 2 powołanej ustawy, 3) jeżeli Deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego zgodnie z art. 18 i art. 19 w/w ustawy, 4) jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto Umowę, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania Umowy, 5) jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto Umowę, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, 6) w przypadku nie przeniesienia na Nabywcę własności w terminie określonym w umowie. 2. W przypadkach, o których mowa w ust. 1 pkt 1–5 tego paragrafu, Nabywca ma prawo odstąpienia od Umowy w terminie 30 (trzydzieści) dni od dnia jej zawarcia. 3. W przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 6 tego paragrafu, przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy, Nabywca wyznacza Deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie prawa, a w razie bezskutecznego upływu terminu uprawniony jest do odstąpienia od tej Umowy. Nabywca może odstąpić od umowy w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia jeśli: umowa deweloperska została sporządzona niewłaściwie, czyli brakuje w niej elementów wymienionych w ustawie deweloperskiej, np. określenia standardu wybudowania nieruchomości czy lokalizacji budynku, umowa jest niezgodna z prospektem informacyjnym, deweloper prospektu w ogóle nie dostarczył nabywcy. W przypadku gdy deweloper nie przeniósł prawa własności na nabywcę w terminie określonym w umowie, kupujący wyznacza deweloperowi termin (120 dni) na dopełnienie przyrzeczonej czynności prawnej. Jeśli pomimo wezwania deweloper tego nie zrobi, nabywca ma prawo odstąpić od umowy. Określenie sytuacji, w których deweloper ma prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej 4. Deweloper ma prawo odstąpić od umowy w przypadku niespełnienia przez Nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w załączniku umowy, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania. 5. Deweloper ma prawo odstąpić od Umowy w przypadku niestawienia się Nabywcy do odbioru lokalu lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na Nabywcę własność, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni. 6. Oświadczenie woli Nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej jest skuteczne, jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Deweloper może odstąpić od umowy w zasadzie tylko wtedy, gdy nabywca, pomimo pisemnych wezwać do uregulowania zaległych należności, nie przekazuje środków pieniężnych i w momencie, gdy nabywca nie stawia się na odbiór lokalu ani u notariusza w celu podpisania aktu przenoszącego własność. § 9. Od dnia podpisania protokołu odbioru lokalu i udziału w garażu wielostanowiskowym Deweloper ponosi odpowiedzialność za wady fizyczne i prawne przedmiotu umowy na zasadach ustalonych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Wniosek do Sądu Wieczystoksięgowego § 10. Wniosek wieczystoksięgowy. Wnioskodawcy: Piotr Nowak, zamieszkały: 11-100 Miasteczko, ulica Wzorowa nr 11, PESEL 75023111111, Pamela Nowak, zamieszkała: 11-100 Miasteczko, ulica Wzorowa nr 11, PESEL 77043111111, Uczestnik: BUDUJE DOMY Sp. z z siedzibą w Poznaniu, ulica Prosta nr 1, zgodnie wnoszą, aby na podstawie tego aktu Sąd Rejonowy w Mieście VII Wydział Ksiąg Wieczystych w dziale III księgi wieczystej numer KWW/00112233/2 dokonał wpisu praw i roszczeń na rzecz Piotra Nowaka, PESEL75023111111 i Pameli Nowak, PESEL 77043111111, wynikających z zawarcia niniejszej umowy deweloperskiej, tj. zobowiązania do wybudowania, ustanowienia odrębnej własności oraz sprzedaży na ich rzecz ww. lokalu mieszkalnego z pomieszczeniem gospodarczym oraz udziału w garażu wielostanowiskowym z określeniem prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego, położonych w budynku budowanym na działkach objętych księgą wieczystą KWW/00112233/2, za ustaloną cenę, w ustalonym w przedmiotowej umowie terminie. Właściciel nieruchomości ma obowiązek złożenia wniosku do Sądu Wieczystoksięgowego o dokonanie wpisu do księgi wieczystej. Taki wniosek składa się na odpowiednim formularzu (można go uzyskać w urzędzie lub pobrać ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości). Przy akcie notarialnym to notariusz w imieniu właściciela nieruchomości dokonuje odpowiednich czynności, by wpis znalazł się w KW nieruchomości. Koszty sporządzenia aktu notarialnego umowy deweloperskiej § 11. Koszty sporządzenia tego aktu i opłaty z nim związane obciążają strony po połowie, a koszty sporządzenia aktu notarialnego umowy sprzedaży i opłaty z nim związane obciążają Nabywcę. W przypadku notarialnego zawarcia umowy deweloperskiej obie strony umowy dzielą się kosztami sporządzenia aktu po połowie (połowę płaci nabywca, a drugą część płaci deweloper). Inaczej będzie przy akcie notarialnym umowy sprzedaży, gdzie należność za czynności notarialne, opłaty sądowe i podatki reguluje wyłącznie nabywca nieruchomości. § 12. Pobrano: a) opłatę sądową na podstawie art. 43 ustawy z dnia roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, za wpis roszczenia, w kwocie 150,00 złotych, b) wynagrodzenie za czynności notarialne z § 3 i 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej w kwocie 450,00 złotych, c) wynagrodzenie za czynności notarialne z §16 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia roku w/w, w kwocie 2000,00 złotych, d) podatek od towarów i usług VAT – 23% od kwoty 600,00 złotych, czyli 138,00 złotych. Razem za oryginał tego aktu pobrano kwotę 888,00 złotych. Kwota powyższa nie obejmuje opłat za wypisy aktu notarialnego. A K T ten został odczytany, przyjęty i podpisany. Opłata sądowa To stała kwota 150 zł pobierana od wniosku o wpis własności, użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nabytego w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami, własności nieruchomości rolnej (do 5 ha), praw osobistych i roszczeń. Koszty notarialne, tzw. taksa notarialna Maksymalną wysokość opłat, jakie pobiera notariusz za określone czynności notarialne, podaje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Taksa notarialna jest wynagrodzeniem notariusza za pracę. Wysokość tej kwoty, w odróżnieniu od opłat sądowych, można negocjować. Wysokość maksymalnego wynagrodzenia dla notariusza przy sporządzaniu aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości zależy od wartości rynkowej nieruchomości i tak: do 3 000 zł – 100 zł; powyżej 3 000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł; powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł; powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł; powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł; powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł; powyżej 2 000 000 zł – 6 770 zł + 0,25 % od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków darowizn nie więcej niż 7 500 zł. Po odczytaniu sporządzonego aktu notarialnego, notariusz upewnia się, że uczestnicy czynności dokładnie rozumieją treść i znaczenie dokumentu, a akt zgodny jest z ich wolą. Następnie składają czytelne podpisy. Umowa deweloperska – wzór Repertorium A numer ….................... Uwaga: Jest to przykładowa treść umowy w formie aktu notarialnego. W konkretnej sprawie treść przygotowuje wybrany notariusz zatem treść ta będzie odbiegać od podanej zwłaszcza co do kolejności poszczególnych postanowień umowy i sposobu ich formułowania. AKT NOTARIALNY Dnia ………………………… (…………………………) przede mną notariuszem ………………………… w Kancelarii Notarialnej w ………………………… przy ulicy ………………………… nr …………………………, stawili się: 1. …………………………, syn ………………………… i …………………………, jak podaje zamieszkały: …………………………, PESEL …………………………, dowód osobisty ………………………… – działający jako pełnomocnik w imieniu i na rzecz spółki pod firmą: ………………………… Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w …………………………, ulica …………………………, (zwana w dalszej treści aktu również „Deweloperem”), wpisanej do rejestru przedsiębiorców w Krajowym Rejestrze Sądowym pod nr KRS …………………………, co wynika z okazanej informacji odpowiadającej odpisowi aktualnemu z Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego wydanego w dniu dzisiejszym oraz pełnomocnictwa z dnia ………………………… roku nr …………………………, jednocześnie zapewniając, że pełnomocnictwo to do dnia dzisiejszego nie wygasło, nie zostało zmienione ani odwołane. 2. …………………………, syn ………………………… i …………………………, jak podaje zamieszkały: …………………………, PESEL …………………………, dowód osobisty …………………………, jego żona, 3. …………………………, córka …………………………i …………………………, jak podaje zamieszkała: …………………………, PESEL …………………………, dowód osobisty …………………………, (zwani w dalszej treści aktu również „Nabywcą”). których tożsamość ustaliłem na podstawie okazanych wyżej powołanych dowodów osobistych. UMOWA DEWELOPERSKA § 1. Deweloper, oświadcza, że: – jest właścicielem nieruchomości (zwanej dalej ”Nieruchomością”), położonej w ………………………… obręb ewidencyjny …………………………, składającej się z działki nr ………………………… o powierzchni …………………………, dla której Sąd Rejonowy w ………………………… Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr …………………………, – w dziale III ww. księgi wieczystej wpisywane są sukcesywnie roszczenia osób, z którymi Deweloper podpisuje umowy tego samego typu przy czym przedmiotem tych umów nie jest przedmiotowy lokal mieszkalny, a Deweloper oświadcza, że nie zawrze umów, które byłyby tożsame z przedmiotem tej umowy, – dział IV ww. księgi wieczystej jest wolny jest od wpisów, a Deweloper oświadcza, że dział ten zostanie wolny od wpisów, – przedmiotem jego działalności jest budownictwo mieszkaniowe i w ramach prowadzonej działalności realizować będzie przedsięwzięcie deweloperskie pod nazwą …………………………. Przedsięwzięcie deweloperskie obejmuje budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, zwanego dalej w umowie budynkiem, z ………………………… lokalami mieszkalnymi, ………………………… pomieszczeniami przynależnymi i z jednym garażem wielostanowiskowym z ………………………… miejscami postojowymi, zlokalizowanego na ww. nieruchomości, budynek zbudowany będzie zgodnie z projektem sporządzonym przez Biuro Architektoniczne ………………………… z siedzibą w ………………………… i na podstawie ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę wydanej przez Prezydenta Miasta ………………………… z dnia …………………………, – w ramach wykonania tej umowy zostanie wykonana na nieruchomości następująca infrastruktura techniczna: przyłącze sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, kanalizacji deszczowej, sieci elektrycznej i gazowej oraz drogi dojazdowe, ciągi piesze i parking na ………………………… miejsc parkingowych, – nie toczy się żadne postępowanie w sprawie odjęcia lub ograniczenia prawa własności, ani też naruszenia bądź przywrócenia posiadania Nieruchomości. – na podstawie umowy z dnia ………………………… numer ………………………… Deweloper zawarł z Bankiem ………………………… z siedzibą w ………………………… (zwany dalej „Bankiem”) umowę na prowadzenie mieszkaniowego rachunku bankowego powierniczego otwartego, celem wykonywania uprawnień Nabywcy w zakresie stworzenia środków ochrony o jakich mowa w art. 4 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Przedmiotowy rachunek służy gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez Nabywcę, na cele określone w Umowie, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego. Na podstawie tej umowy z Bankiem, Nabywca uzyskał Indywidualny Numer rachunku, na który będzie dokonywał wpłat, to jest: ………………………… – nabywcy został doręczony prospekt informacyjny z dnia ………………………… roku wraz z załącznikami, stanowiący załącznik do niniejszej umowy, który jest zgodny ze stanem faktycznym i prawnym jak również informacje w nim zawarte nie uległy żadnym zmianom. § 2. Dewelopera przy zawarciu tej umowy okazał: odpis z księgi wieczystej, wypis z ewidencji gruntów, kopię decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego, § 3. Nabywca oświadczył, że: 1) otrzymał od Dewelopera Prospekt informacyjny z załącznikami, a doręczenie jego nastąpiło w czasie umożliwiającym zapoznanie się z jego treścią, 2) zapoznał się ze stanem prawnym i faktycznym nieruchomości, w tym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości a także odpisem z KRS, pozwoleniem na budowę, projektem architektoniczno-budowlanym oraz sprawozdaniem finansowym Dewelopera za ostatnie 2 lata, 3) ma zabezpieczone środki finansowe na wykonanie obowiązku zapłaty całej ceny w ustalonych warunkach i że ryzyko pozyskania środków oraz finansowe konsekwencje opóźnień w zapłacie kolejnych zaliczek, obciążają go w całości. § 4. Przedmiotem umowy jest: a) samodzielny Lokal Mieszkalny, o numerze ………………………… składający się z: …………………………, …………………………, ………………………… i …………………………, o powierzchni użytkowej ………………………… + balkon o powierzchni ………………………… (nie wliczony do powierzchni lokalu), położony na ………………………… piętrze budynku wraz z przynależnym do lokalu mieszkalnego pomieszczeniem gospodarczym nr ………………………… o powierzchni ………………………… wraz z odpowiednim udziałem w częściach wspólnych w Nieruchomości wspólnej i w Budynku i urządzeniach (instalacjach) nie służących do wyłącznego użytku właścicieli/współwłaścicieli poszczególnych lokali, b) udział we współwłasności w garażu wielostanowiskowym zbudowanym w przyziemiu Budynku w wielkości ………………………… części z pow. ………………………… (wraz z prawem do wyłącznego korzystania z wydzielonego Miejsca Postojowego nr …………………………) wraz z odpowiednim udziałem w częściach wspólnych w Nieruchomości wspólnej i w Budynku i urządzeniach (instalacjach) nie służących do wyłącznego użytku właścicieli/współwłaścicieli poszczególnych lokali. § 5. Deweloper zobowiązuje się do wybudowania na opisanej wyżej nieruchomości budynku mieszkalnego, wielorodzinnego, w standardzie określonym w załączniku do niniejszej umowy, a po wybudowaniu do ustanowienia odrębnej własności opisanego wyżej lokalu mieszkalnego nr ………………………… w stanie wykończenia opisanym w załączniku do niniejszej umowy wraz z pomieszczeniem przynależnym oraz ze związanym z lokalem udziałem w nieruchomości wspólnej oraz przeniesienia własności lokalu wraz z pomieszczeniem przynależnym w stanie wolnym od obciążeń i praw osób trzecich na rzecz Nabywcy oraz do ustanowienia odrębnej własności garażu wielostanowiskowego i sprzedania na rzecz Nabywcy udziału ………………………… w garażu wielostanowiskowym, w stanie wykończenia opisanym w załączniku do niniejszej umowy, z określeniem prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego nr 1, wraz z odpowiednim udziałem w częściach wspólnych, a Nabywca oświadcza, że zobowiązuje się przedmioty tego aktu kupić oraz spełnić świadczenia pieniężnego na rzecz Dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. § 6. 1. Cenę nabycia strony określają w wysokości ………………………… (…………………………) złotych brutto, na co składa się cena za lokal w kwocie ………………………… złotych i podatek VAT. 2. Świadczenia pieniężne na poczet ceny dokonywane będą przez Nabywcę w ratach zgodnie z Harmonogramem, stanowiącym załącznik do niniejszej Umowy. § 7. 1. Rozpoczęcie przedsięwzięcia deweloperskiego nastąpiło ………………………… roku. 2. Deweloper zobowiązuje się wykonać przedmiot umowy do dnia ………………………… roku. Przez wykonanie umowy strony rozumieją wykonanie wszystkich prac budowlanych celem wzniesienia budynku. Prace budowlane prowadzone będą według harmonogramu (załącznik do umowy). 3. Zmiana standardu wykonania lokalu po podpisaniu tej umowy, wymaga każdorazowo uzgodnień w formie pisemnej. Ustalenie wartości robót dodatkowych lub zaniechanych nastąpi na podstawie kosztorysu opracowanego przez Dewelopera i uzgodnionego z Nabywcą. 4. Po wykonaniu przedmiotu umowy Deweloper wezwie Nabywcę do przystąpienia do przeglądu technicznego ustalając datę przeglądu. Celem przeglądu jest zgłoszenie przez Nabywcę ewentualnych wad przedmiotu umowy. W czasie przeglądu technicznego Nabywca ma prawo zgłaszać spostrzeżone usterki, które ujęte zostaną w protokole z przeglądu. 5. Ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniem przynależnym oraz garażu wielostanowiskowego, określonych w niniejszej umowie oraz przeniesienie własności nastąpi łącznie na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego – w terminie 14 dni po wezwaniu Nabywcy do podpisania aktu notarialnego, nie później niż w terminie 60 dni od daty oddania budynku do użytkowania, pod warunkiem uregulowania przez Nabywcę wszystkich zobowiązań finansowych. § 8. 1. Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej: 1) jeżeli Umowa nie zawiera elementów, o których mowa w art. 22 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, 2) jeżeli informacje w umowie nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym, za wyjątkiem zmian, o których mowa w art. 22 ust. 2 powołanej ustawy, 3) jeżeli Deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego zgodnie z art. 18 i art. 19 w/w ustawy, 4) jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto Umowę, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania Umowy, 5) jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto Umowę, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, 6) w przypadku nie przeniesienia na Nabywcę własności w terminie określonym w umowie. 2. W przypadkach, o których mowa w ust. 1 pkt 1–5 tego paragrafu, Nabywca ma prawo odstąpienia od Umowy w terminie 30 (trzydzieści) dni od dnia jej zawarcia. 3. W przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 6 tego paragrafu, przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy, Nabywca wyznacza Deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie prawa, a w razie bezskutecznego upływu terminu uprawniony jest do odstąpienia od tej Umowy. 4. Deweloper ma prawo odstąpić od umowy w przypadku niespełnienia przez Nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w załączniku umowy, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania. 5. Deweloper ma prawo odstąpić od Umowy w przypadku niestawienia się Nabywcy do odbioru lokalu lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na Nabywcę własność, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni. 6. Oświadczenie woli Nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej jest skuteczne, jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. § 9. Od dnia podpisania protokołu odbioru lokalu i udziału w garażu wielostanowiskowym, Deweloper ponosi odpowiedzialność za wady fizyczne i prawne przedmiotu umowy na zasadach ustalonych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. § 10. Wniosek wieczystoksięgowy. Wnioskodawcy: …………………………, zamieszkały: …………………………, PESEL …………………………, …………………………, zamieszkała: …………………………, PESEL …………………………, Uczestnik: ………………………… Sp. z z siedzibą w …………………………, ulica …………………………, zgodnie wnoszą aby na podstawie tego aktu Sąd Rejonowy w ………………………… VII Wydział Ksiąg Wieczystych w dziale III księgi wieczystej numer ………………………… dokonał wpisu praw i roszczeń na rzecz …………………………, PESEL ………………………… i …………………………, PESEL …………………………, wynikających z zawarcia niniejszej umowy deweloperskiej, tj. zobowiązania do wybudowania, ustanowienia odrębnej własności oraz sprzedaży na ich rzecz ww. lokalu mieszkalnego z pomieszczeniem gospodarczym oraz udziału w garażu wielostanowiskowym z określeniem prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego, położonych w budynku budowanym na działkach objętych księgą wieczystą …………………………, za ustaloną cenę, w ustalonym w przedmiotowej umowie terminie. § 11. Koszty sporządzenia tego aktu i opłaty z nim związane obciążają strony po połowie, a koszty sporządzenia aktu notarialnego umowy sprzedaży i opłaty z nim związane obciążają Nabywcę. § 12. Pobrano: a) opłatę sądową na podstawie ustawy z dnia roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, za wpis roszczenia, w kwocie 150,00 złotych, wynagrodzenie za czynności notarialne z § 3 i 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej w kwocie 450,00 złotych, c) wynagrodzenie za czynności notarialne z §16 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia roku w/w, w kwocie 2000,00 złotych, d) podatek od towarów i usług VAT – 23% od kwoty 600,00 złotych, czyli 138,00 złotych. Razem za oryginał tego aktu pobrano kwotę 888,00 złotych. Kwota powyższa nie obejmuje opłat za wypisy aktu notarialnego. A K T ten został odczytany, przyjęty i podpisany. Powyższy wzór umowy obowiązuje do 30 czerwca 2022 roku. Od 1 lipca w umowie deweloperskiej zmienią się zapisy dotyczące starej ustawy deweloperskiej. Przepisy z ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zastąpią odpowiednie regulacje z ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszy Gwarancyjnym: art. 4 (o mieszkaniowym rachunku powierniczym) zastąpi art. 6; art. 22 (o elementach umowy) zastąpi art. 35; art. 22 ust. 2 (o zmianach w prospekcie) zastąpi art. 35 ust. 2; art. 18 i art. 19 (o prospekcie informacyjnym) zastąpią kolejno: art. 21 i 22. Jest to przykładowa treść umowy przygotowanej w formie aktu notarialnego zawierającego fikcyjne dane – wszelka zbieżność z rzeczywistością jest zupełnie przypadkowa. W konkretnej sprawie treść aktu notarialnego przygotowuje wybrany przez strony umowy notariusz zatem treść ta będzie odbiegać od podanej zwłaszcza, co do kolejności poszczególnych postanowień umowy i sposobu ich formułowania. Fot. tytułowa: Biznes zdjęcie utworzone przez freepik -

Czy umowę deweloperską należy podpisać przed czy po umowie kredytowej? Jakie są opłaty związane z umową deweloperską? Na te oraz inne pytania odpowiadamy w naszym artykule. Z tego artykułu dowiesz sięUmowa deweloperska - na co uważać?Umowa deweloperska: prawnik (adwokat lub radca prawny)Sprawdzenie umowy deweloperskiej - cena usługi i wybór prawnikaUmowa deweloperska a umowa rezerwacyjnaUmowa deweloperska - podstawowe elementyUmowa rezerwacyjna - najważniejsze cechyZabezpieczenie umowy rezerwacyjnejSprawdzenie umowy rezerwacyjnej z prawnikiemUmowa deweloperska kredytKredyt hipoteczny, umowa deweloperska - i co dalej?Harmonogram płatności umowy deweloperskiejWypłata kredytuUmowa deweloperska kosztNienotarialne formy umówUmowa deweloperska - opłaty notarialneUmowa deweloperska transzeTaksa notarialna i dodatkowe opłaty - wysokośćNotariusz - kto wybiera?Umowa deweloperska a przeniesienie własnościUmowa przyrzeczona - forma i kosztyUmowa przenosząca własność - charakterystykaOpóźnienie w przeniesieniu własności a odstąpienie od umowy Umowa deweloperska - na co uważać? Na podstawie umowy deweloperskiej, zawieranej pomiędzy deweloperem a nabywcą domu lub mieszkania, deweloper zobowiązuje się do zbudowania, a następnie przeniesienia własności lokalu na kupującego po zrealizowaniu przedsięwzięcia oraz zapłaceniu przez nabywcę całej ceny, wskazanej w umowie. Ponieważ zawarcie takiej umowy niesie ze sobą poważne i wieloletnie konsekwencje natury finansowej i prawnej, ogromne znaczenie ma bardzo szczegółowe jej sprawdzenie, najlepiej z pomocą doświadczonego prawnika, który wskaże punkty potencjalnie niekorzystne dla nabywcy lub wymagające renegocjacji. Mając na uwadze fakt, iż każda błędna decyzja lub przeoczenie ważnej kwestii na etapie podpisywania umowy może skutkować stratami finansowymi lub trudnościami w wyegzekwowaniu od drugiej strony realizacji umownych postanowień, warto jest zwrócić się do prawnika, specjalizującego się w analizie umów deweloperskich. Prawnicy firmy W Gruncie Rzeczy wspierają klientów w bezpiecznym podpisywaniu takich umów, ale też umów rezerwacyjnych, przedwstępnych i przyrzeczonych. W niniejszym artykule skupimy się właśnie na umowie deweloperskiej i najważniejszych kwestiach, których nie można pominąć na etapie weryfikacji i negocjowania postanowień umownych. Umowa deweloperska: prawnik (adwokat lub radca prawny) Ze względu na złożoność dokumentu, jakim jest często nawet 30-stronicowa umowa deweloperska wraz z załącznikami, których waga jest równie duża jak samej umowy, skorzystanie ze wsparcia prawnika w zakresie jej sprawdzenia wydaje się być jedynym słusznym rozwiązaniem. W ramach przygotowania do przystąpienia do umowy warto jest też zweryfikować samego dewelopera oraz stan prawny nieruchomości. Oznacza to konieczność zapoznania się z księgą wieczystą, prowadzoną dla gruntu, na którym realizowana jest inwestycja, a także z innymi publicznymi rejestrami, takimi chociażby jak Krajowy Rejestr Sądowy, gdzie dobrze jest sprawdzić treść wpisu, dotyczącego dewelopera, prowadzącego interesujące na przedsięwzięcie. Zlecając sprawdzenie umowy oraz samego dewelopera prawnikowi, specjalizującemu się w prawie nieruchomości, zyskamy pewność, że żadna istotna informacja nie pozostanie niezauważona, a wszelkie ryzyka, jakimi obarczona może być transakcja, zostaną zidentyfikowane i określony zostanie dalszy sposób postępowania. Sprawdzenie umowy deweloperskiej - cena usługi i wybór prawnika Koszt, z jakim należy się liczyć, zwracając się do prawnika o sprawdzenie zapisów umowy deweloperskiej, można szacować średnio na poziomie kilkuset złotych, co w porównaniu z wartością przedmiotu umowy nie jest dużą kwotą, tym bardziej, że dzięki temu zyskujemy większą pewność odnośnie bezpieczeństwa transakcji. Dodatkowo takie świadome i rozsądne podejście do zakupu lokalu może przyczynić się do wzmocnienia naszej pozycji w rozmowach z deweloperem. Przy wyborze prawnika warto przede wszystkim kierować się specjalizacją kancelarii, a także jej doświadczeniem w interesującym nas zakresie. Prawnicy firmy w Gruncie Rzeczy nie tylko świadczą najwyższej jakości usługi w tempie ekspresowym, ale dzięki bliskiej współpracy z inspektorami i inżynierami budowlanymi dodatkowo posiadają unikalną wiedzę z pogranicza prawa nieruchomości i techniki budowlanej. Umowa deweloperska a umowa rezerwacyjna Pomimo, iż formalnie umowa deweloperska, podpisywana zawsze w formie aktu notarialnego, jest podstawowym typem umowy zawieranym pomiędzy nabywcą a deweloperem, to zdarza się, że przystąpienie do niej poprzedzone jest zawarciem umowy rezerwacyjnej. Nie podlega ona regulacjom ustawy deweloperskiej, a jedynie tym zawartym w Kodeksie cywilnym. Nie jest ona tzw. umową nazwaną, co oznacza właśnie, że nie jest uregulowana w przepisach prawa. Umowa deweloperska - podstawowe elementy Umowa deweloperska jest szczegółowo opisana w ustawie deweloperskiej, ale mimo to wymaga bardzo dokładnego sprawdzenia przed podpisaniem. Wynika to z faktu, że część deweloperów, niekoniecznie celowo, nie do końca stosuje się do zapisów ustawy. Sprawdzając umowę należy bliżej przyjrzeć się kilku najważniejszym kwestiom, a w przypadku jakichkolwiek wątpliwości zwrócić się do dewelopera o ich wyjaśnienie. Najważniejsze spośród nich to: określenie w umowie terminu zakończenia prac budowlanych, uzyskania pozwolenia na użytkowanie oraz odbioru technicznego i zawarcia umowy przenoszącej własność. Warto podkreślić, że tylko przekroczenie przez dewelopera tego ostatniego terminu może stanowić podstawę do odstąpienia od umowy przez kupującego, wszelkie dodatkowe warunki należy ustalić indywidualnie z deweloperem (kary umowne, odszkodowanie w wysokości przekraczającej wysokość kar etc.); metraż lokalu, najlepiej z uwzględnieniem powierzchni poszczególnych pomieszczeń, a także norma, stosowana przez dewelopera do pomiaru metrażu ostatecznego i postanowienia dotyczące sposobu postępowania w przypadku gdy powierzchnia powykonawcza będzie mniejsza lub większa od projektowej. W umowie powinien również znaleźć się zapis odnośnie możliwości bezkosztowego odstąpienia od niej przez nabywcę w sytuacji gdy metraż ostateczny różni się od tego projektowego na przykład o ponad 2% (postanowienie pozbawiające kupującego takiej możliwości byłoby klauzulą niedozwoloną, zgodnie z decyzją Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz orzecznictwem polskich sądów); kary umowne i odsetki - odsetki w przypadku opóźnień w płatności ze strony nabywcy są należne niezależnie od zapisów umownych w tzw. wysokości ustawowej. Oczywiście deweloper i nabywca mogą ustalić w umowie inną ich wysokość, ale pamiętać należy, że odsetki należne nabywcy nie mogą przekroczyć maksymalnych odsetek ustawowych. Z kolei kary umowne, w przeciwieństwie do odsetek, dotyczą zobowiązań niepieniężnych (np. dochowanie umownych terminów) i istnieje dowolność w określaniu ich wysokości oraz sytuacji, kiedy i na rzecz której strony będą należne; standard wykończenia, stanowiący załącznik do umowy, najlepiej aby zawierał jak najbardziej szczegółowe informacje odnośnie wykończenia lokalu i zastosowanych rozwiązań technicznych; harmonogram płatności; odbiór techniczny nieruchomości - czy jest jednoznaczny z przekazaniem kluczy do lokalu; warunki odstąpienia od umowy (również w sytuacji braku uzyskania kredytu - jeżeli deweloper oferuje wsparcie doradcy finansowego często zdarza się, że warunkiem bezkosztowego odstąpienia właśnie z powodu nieuzyskania kredytu jest skorzystanie z usług współpracującego z deweloperem pośrednika finansowego). Umowa rezerwacyjna - najważniejsze cechy Umowa rezerwacyjna nie jest zawierana w formie aktu notarialnego - jest dość prostym, zazwyczaj kilkustronicowym dokumentem, którego podpisanie służy wyłączeniu na określony czas ze sprzedaży wybranej przez kupującego nieruchomości. Dzięki temu nabywca zyskuje dodatkowy, niezbędny czas na przygotowanie się do przystąpienia do właściwej umowy deweloperskiej, który może być potrzebny na przykład w celu zbadania swojej zdolności kredytowej. Należy jednak pamiętać, że podpisanie umowy rezerwacyjnej nie stanowi dla potencjalnego nabywcy gwarancji, że stanie się on w przyszłości właścicielem upatrzonej nieruchomości. Niewywiązanie się z postanowień umownych w tym przypadku może nieść ze sobą jedynie konsekwencje w postaci konieczności zwrotu środków wpłaconych przez kupującego. Zabezpieczenie umowy rezerwacyjnej Umowa rezerwacyjna zwykle zabezpieczona jest tzw. kaucją rezerwacyjną. Zazwyczaj jest ona bezzwrotna, ale zdarza się też, że umowa gwarantuje nabywcy prawo bezkosztowego od niej odstąpienia w przypadku, gdyby uzyskanie kredytu okazało się niemożliwe. Jest to zapis, na który warto zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy. Innym sposobem zabezpieczenia umowy rezerwacyjnej może być uregulowany w Kodeksie cywilnym zadatek (postrzegany jako rozwiązanie najkorzystniejsze dla kupującego, zwrotny w dwukrotnej wysokości w sytuacji, gdy z winy sprzedającego nie dojdzie do wykonania umowy) lub zaliczka (zwrotna w przypadku niewywiązania się sprzedającego z umowy lub rozwiązania jej z jego winy). Sprawdzenie umowy rezerwacyjnej z prawnikiem Podobnie jak umowa deweloperska, umowa rezerwacyjna również może zawierać postanowienia niekorzystne dla kupującego, dotyczące chociażby kwestii zwrotu opłaty rezerwacyjnej. Również w tym przypadku warto skorzystać z wiedzy i doświadczenia prawników firmy W Gruncie Rzeczy, zwłaszcza mając na uwadze fakt, iż istnieje dość duża dowolność w formułowaniu zapisów tego typu umowy. Dla własnego bezpieczeństwa dobrze jest zwrócić się do prawnika z prośbą o sprawdzenie zawartych w niej postanowień. Umowa deweloperska kredyt Jeżeli zakup nieruchomości planujemy finansować kredytem hipotecznym, wówczas pierwszym krokiem, poprzedzającym wybór domu lub mieszkania, powinno być sprawdzenie naszej zdolności kredytowej. Pozwoli to na określenie naszych możliwości finansowych i wybór nieruchomości, na zakup której będzie nas stać. Jeżeli mamy wstępnie wybranego dewelopera i inwestycję, wówczas dobrze jest spytać o dostępne wsparcie w zakresie finansowania zakupu. Większość deweloperów oferuje bowiem możliwość skorzystania, często na preferencyjnych warunkach, z usług współpracujących z nimi pośredników finansowych. W praktyce stanowi to duże ułatwienie dla kupującego, chociażby w zakresie kompletowania dokumentów od dewelopera, niezbędnych na potrzeby procesu kredytowego. Kredyt hipoteczny, umowa deweloperska - i co dalej? Z podpisaną umową deweloperską oraz z kompletem wymaganych przez bank dokumentów (zarówno dotyczących nieruchomości, które otrzymamy od dewelopera, jak i naszej sytuacji finansowej, których forma zależna jest od naszej formy zatrudnienia) należy udać się do banku (w naszym i imieniu może zrobić to doradca finansowy, co też jest sporym ułatwieniem chociażby ze względu na oszczędność czasu). Na tej podstawie bank będzie podejmował decyzję kredytową. Harmonogram płatności umowy deweloperskiej Warto pamiętać o tym, że zgodnie z ustawą deweloperską płatność za nabywaną nieruchomość dokonywana jest w kilku transzach i tak też wypłacane będą środki z kredytu. Trafiają one nie na indywidualny rachunek bankowy dewelopera, jak miało to miejsce przed wprowadzeniem ustawy deweloperskiej, ale na rachunek powierniczy, z którego są zwalniane albo zgodnie z postępem prac według harmonogramu inwestycji (rachunek powierniczy otwarty) albo dopiero po zakończeniu realizacji przedsięwzięcia (rachunek powierniczy zamknięty). Podkreślenia wymaga fakt, iż harmonogram płatności jest całkowicie odrębny od harmonogramu inwestycji. Umowę deweloperską dobrze jest sprawdzić również w zakresie zapisów dotyczących ewentualnych opóźnień w regulowaniu należności przez kupującego. W umowie, oprócz obecnego w większości umów deweloperskich postanowienia dotyczącego naliczania odsetek ustawowych należnych za opóźnienia w płatnościach, powinniśmy znaleźć też zapis odnośnie możliwości odstąpienia przez dewelopera od umowy w sytuacji, gdy nabywca nie reguluje terminowo należności. Warto przyjrzeć się mu bliżej, ponieważ może okazać się, że według umowy deweloper ma prawo odstąpić od umowy już po jednokrotnym wezwaniu do płatności, przekazanym drogą elektroniczną (w większości przypadków warunkiem jest dwukrotne wezwanie w formie listowej). Wypłata kredytu Jak zostało wspomniane powyżej, po uruchomieniu kredytu transze wypłacane są zgodnie z harmonogramem z umowy deweloperskiej, ale do nas należy składanie dyspozycji ich wypłaty. Jeżeli chodzi o wysokość raty spłacanej do momentu wypłaty pełnej kwoty kredytu, to jest ona ratą odsetkową, a jej wysokość jest proporcjonalna do wypłaconej kwoty. Na zwiększenie jej wysokości wpływa ubezpieczenie pomostowe, które jest należne do czasu wpisania banku w IV dziale księgi wieczystej (hipoteka), założonej dla lokalu. Umowa deweloperska koszt Zgodnie z ustawą deweloperską umowę deweloperską należy zawierać w formie aktu notarialnego. Forma notarialna oznacza możliwość dochodzenia swoich praw przed sądem w sytuacji niewywiązania się z zawartej umowy przez którąkolwiek ze stron. Dodatkowo bezpieczeństwu nabywcy służy obowiązkowa weryfikacja przedmiotu umowy oraz danych sprzedającego, przeprowadzana przez notariusza przed zawarciem umowy. Nienotarialne formy umów Regulacjom ustawy deweloperskiej nie podlegają opisane wyżej umowy rezerwacyjne, a także umowy podpisywane w sytuacji, kiedy nabywamy mieszkanie w inwestycji już ukończonej, objętej pozwoleniem na użytkowanie. Nie ma wówczas obowiązku zawierania takiej umowy w formie aktu notarialnego, nie mają też zastosowania środki ochrony nabywców, stosowane w przypadku umów deweloperskich. Dlatego też środki wpłacane przez kupujących nie trafiają już na rachunek powierniczy, ale bezpośrednio na rachunek dewelopera. Dodatkowo deweloper nie jest zobowiązany do załączania do umowy Prospektu informacyjnego lub Standardu wykończenia (załączniki obowiązkowe w przypadku umowy deweloperskiej). Umowa deweloperska - opłaty notarialne Koszty związane z zawarciem umowy w formie aktu notarialnego dzielone są po równo pomiędzy strony umowy w przypadku umowy deweloperskiej, ale już opłaty związane z zawarciem umowy przeniesienia własności ponoszone są standardowo przez deweloperska transzeJeżeli pieniądze nabywcy chronione są otwartym rachunkiem powierniczym, to bank wówczas wypłaca deweloperowi transze, które są nie mniejsze niż 10% i nie większe niż 25% kosztów projektu. Transze wypłacane są po zakończeniu każdego z konkretnie ustalonych i zgłoszonych bankowi etapów przedsięwzięcia. Otwarty rachunek powierniczy jest korzystniejszym zabezpieczeniem pieniędzy nabwycy dla dewelopera, niż zamknięty, gdyż nie musi on opłacać całego przedsięwzięcia ze swoich pieniędzy i przy tym zmniejsza się ryzyko utraty płynności finansowej dewelopera. Taksa notarialna i dodatkowe opłaty - wysokość Największym kosztem, związanym z podpisywaniem umowy deweloperskiej w kancelarii, jest taksa notarialna, pobierana przez notariusza. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 roku określa jedynie jej maksymalną wysokość, o czym warto pamiętać, negocjując najkorzystniejsze warunki z notariuszem. Wspomniane rozporządzenie określa stawki na podstawie ceny nieruchomości, będącej przedmiotem umowy. Kształtują się one następująco: do 3000 zł - 100 zł; powyżej 3000 zł do zł - 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł; powyżej zł do zł - 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej zł; powyżej zł do zł - 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej zł; powyżej zł do zł - 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej zł; powyżej zł do zł - 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej zł; powyżej zł - 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej zł, nie więcej jednak niż zł. Dla czynności pomiędzy osobami z I grupy podatkowej maksymalna wartość taksy to 7500 zł. Oprócz taksy koszty, z którymi musimy się liczyć, to: koszt wypisów aktu (średnio 6-20 zł za stronę, plus VAT); stałe opłaty sądowe ( opłata za założenie księgi wieczystej - 60 zł; opłata za dokonanie wpisu prawa własności do księgi wieczystej - 200 zł). Notariusz - kto wybiera? Zazwyczaj za wybór notariusza odpowiedzialny jest deweloper. Wynika to głównie z faktu, że w jednej kancelarii deweloper podpisuje często wszystkie umowy deweloperskie (a następnie przyrzeczone), dotyczące danej inwestycji. Z jednej strony oznacza to, że możemy przyjąć, że warunki, wynegocjowane przez dewelopera w ramach stałej współpracy z daną kancelarią, będą korzystne również dla nabywców. Z drugiej jednak tym bardziej konieczna jest szczegółowa weryfikacja zapisów umowy, podpisywanej we współpracującej z deweloperem kancelarii, w celu potwierdzenia bezpieczeństwa postanowień umownych. Umowa deweloperska a przeniesienie własności Umowa deweloperska podpisywana jest na etapie realizowania przez dewelopera inwestycji i musi zawierać wskazanie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, a więc przeniesienia własności lokalu na kupującego. Umowa przyrzeczona - forma i koszty Umowa przeniesienia własności zawierana jest podobnie jak umowa deweloperska obowiązkowo w formie aktu notarialnego. W związku z tym należy liczyć się z koniecznością poniesienia ponownie kosztów z tym związanych. W przypadku umowy przyrzeczonej opłaty obciążają tylko kupującego, jeżeli tak stanowi umowa deweloperska, ale warto negocjować z deweloperem na przykład wzięcie przez niego na siebie kosztów wypisów aktu. Taksa notarialna jest kalkulowana tak samo jak w przypadku umowy deweloperskiej i tu również warto porozmawiać z notariuszem o jej wysokości lub ewentualnie skorzystać z pomocy dewelopera w tym zakresie. Umowa przenosząca własność - charakterystyka Celem podpisania umowy przyrzeczonej, do którego powinno dojść w terminie określonym w umowie deweloperskiej, jest sprzedaż nieruchomości, z czym związane są zawarte w akcie wnioski do sądu wieczystoksięgowego o założenie księgi wieczystej dla sprzedawanego lokalu oraz wpisanie do niej kupującego jako jego właściciela. W umowie znajdziemy też zapis dotyczący przekazania kluczy do lokalu - jeżeli umowa deweloperska zawierała stosowne postanowienie oznacza to, że nabywca otrzymał klucze już podczas odbioru technicznego i tak zostanie to też zapisane w akcie, ze wskazaniem daty odbioru. W przeciwnym wypadku są one przekazywane po zawarciu umowy przyrzeczonej. Ze względu na fakt, iż umowa przenosząca własność również może zawierać postanowienia niekorzystne dla nabywcy (na przykład dotyczące wyłączenia rękojmi) najlepszym rozwiązaniem jest zlecenie jej weryfikacji prawnikom z firmy W Gruncie Rzeczy, którzy wskażą klauzule potencjalnie niebezpieczne dla nabywcy, wymagające renegocjacji przed przystąpieniem do aktu z deweloperem. Opóźnienie w przeniesieniu własności a odstąpienie od umowy Może zdarzyć się, że deweloper opóźnia przystąpienie do umowy przyrzeczonej. Jak zostało wspomniane już wyżej, termin przeniesienia własności obowiązkowo musi znaleźć się w umowie deweloperskiej. Dodatkowo również prospekt informacyjny powinien zawierać taką informację. Sytuację, kiedy przeniesienie własności nieruchomości opóźnia się z winy dewelopera, warto rozważyć już na etapie podpisywania umowy deweloperskiej. Należy zawrzeć w niej stosowne postanowienia, zabezpieczające interes nabywcy, najlepiej w postaci kar umownych oraz odszkodowania w wysokości większej niż wspomniane kary. W innym przypadku jedynym odszkodowaniem, na jakie może liczyć nabywca, jest odszkodowanie na zasadach ogólnych. Jest ono równe szkodom poniesionym przez nabywcę z powodu niewywiązania się dewelopera z postanowień umownych. Dodatkowo warunkiem jego otrzymania jest udokumentowanie poniesionych szkód. W przypadku przekroczenia przez dewelopera terminu zawarcia umowy przyrzeczonej kupujący jest uprawniony do wyznaczenia dodatkowego terminu, w którym umowa powinna zostać zawarta. Jeżeli ten termin również zostanie przekroczony, nabywca zyskuje możliwość bezkosztowego odstąpienia od umowy deweloperskiej i zwrotu wpłaconych środków. Oceń artykuł: Na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy deweloperskiej Średnia 5/5 na podstawie 26 opinii.

Nadeszła chwila niezwykle ważna w procesie zakupu mieszkania od dewelopera. Budynek już wybudowany, odebraliście swoje mieszkanie protokołem, usterek już nie ma, zapłaciliście deweloperowi całą należną cenę pora więc na podpisanie umowy sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu w formie aktu notarialnego. Dopiero po jego podpisaniu stajecie się właścicielem tego, na co tak długo czekaliście i co kosztowało was dużo nerwów i… pieniędzy – własnego aktu notarialnego odbywa się zwykle w kancelarii notarialnej (lub w innym miejscu, np. w biurze dewelopera czy w wynajętej sali) przed notariuszem wskazanym przez dewelopera. Wiele osób buntuje się przeciwko takiemu rozwiązaniu, ale jak już kiedyś pisałam, ma to pewne uzasadnienie, choć obligatoryjne oczywiście nie jest. Za chwilę zobaczycie, jak dużo dokumentów i zaświadczeń potrzeba, aby akt notarialny mógł być sporządzony. Większość dokumentacji wydają urzędy i trudno spodziewać się, aby wydawały je w kilkudziesięciu egzemplarzach. Byłoby to niezbędne, gdyby umowy sporządzane były dla każdego klienta w innej kancelarii, przez niego wskazanej. Nie bez znaczenia jest też organizacyjna strona przedsięwzięcia. Wyobraźcie sobie, ile czasu zajęłoby podpisanie wszystkich umów, gdyby w budynku było 500 mieszkań, a każdy z klientów podałby adres kancelarii w innej dzielnicy, lub w innym mieście. Zdecydowanie łatwiej, szybciej i bezpieczniej zorganizować całą „akcję” w jednym miejscu. Nie chcę już nawet wspominać o tym, że bez względu na nazwisko czy adres notariusza, wszędzie powinniście zostać tak samo dobrze i profesjonalnie potraktowani. Notariusz jest przecież osobą godną zaufania, bezstronną i nie należy w żadnym wypadku z góry podejrzewać, że działa w zmowie z deweloperem, aby w jakikolwiek sposób skrzywdzić klienta. Ja takich notariuszy nie znam i nie sądzę, żeby ktokolwiek z was na takiego się że przy podpisywaniu z deweloperem umowy na wybudowanie mieszkania, przedyskutowaliście termin podpisania aktu notarialnego i wiecie już, że ten dzień raczej nie nastąpi w dniu odbioru lokalu – poza sytuacją, kiedy kupujecie lokal już wybudowany. Deweloper jest zobowiązany do przedstawienia u notariusza następujących dokumentów:zaświadczenia o oznaczeniu budynku numerem porządkowym;aktualnego wypisu z rejestru gruntów z wyrysem;aktualnego odpisu księgi wieczystej nieruchomości;zaświadczenia o samodzielności lokali;wyrysu z mapy geodezyjnej z naniesionym budynkiem;uchwały zarządu spółki, zezwalającej na sprzedaż lokali;aktualnego odpisu z Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego; decyzji zatwierdzającej projekt i wyrażającej zgodę na budowę budynku; planów wszystkich kondygnacji budynku według inwentaryzacji powykonawczej budynku; wypisu z kartoteki lokali. Jeżeli w dziale IV księgi wieczystej wpisana została hipoteka, np. z tytułu kredytu, jakiego bank udzielił deweloperowi na budowę, to dodatkowo niezbędny będzie dokument zaświadczający, że bank (lub inna osoba czy instytucja) zwalniają przedmiotowy lokal z obciążeń na swoją rzecz. W różnych przypadkach dokumentów może być dużo więcej, lub mogą być nieco inne niż wyżej wymienione. Te, które przytoczyłam są tylko przykładowe (aczkolwiek podstawowe) i mają na celu wyłącznie wyjaśnienie, że deweloper musi mieć trochę czasu, aby wszystko zgromadzić. Wy sami natomiast nie musicie całej dokumentacji czytać ani sprawdzać, ponieważ robi to notariusz już przy pierwszej umowie w danej inwestycji. A jak już ustaliliśmy wcześniej, do notariusza należy mieć zaufanie. Kupujący, czyli wy, do notariusza przynosi ważny dokument tożsamości, najlepiej dowód osobisty, numer NIP (zanotowany w dowolnym miejscu lub w pamięci – do sprawdzenia czy został prawidłowo zapisany) i pieniądze na dokonanie wszelkich opłat związanych z przeniesieniem własności. A będzie ich niemało. Ale o opłatach treści aktu notarialnego znajdziecie opis gruntu, budynku, w którym znajduje się mieszkanie, opis mieszkania, wraz z metrażem, usytuowaniem i prawami mu służącymi. Prawem takim jest np. udział w wieczystym użytkowaniu lub własności gruntu, na którym budynek jest usytuowany czy udział w częściach wspólnych budynku (klatkach schodowych, windach, korytarzach, itp.). W niektórych przypadkach prawem jest także wyłączne korzystanie z ogródka lub miejsca parkingowego, o ile taką zasadę przypadku miejsc garażowych usytuowanych w ogólnej hali garażowej można zastosować dwa rozwiązania. Albo wyodrębnia się halę jako samodzielny lokal użytkowy i wtedy nabywacie udział w tymże lokalu. Przy czym jeżeli, dla przykładu, wszystkich miejsc garażowych byłoby 20 a wy macie mieć prawo korzystania z jednego miejsca , to udział wynosiłby wówczas 1/20. Albo można uznać, że hala garażowa stanowi część wspólną budynku, ale konkretne miejsca garażowe są przydzielane do wyłącznego korzystania właścicielom konkretnych lokali, co zapisane jest w akcie notarialnym. W takim przypadku miejsce to będzie na stałe związane z lokalem a prawo do niego można odsprzedać wyłącznie osobie, która jest właścicielem lokalu w tym samym budynku. Wbrew pozorom takie rozwiązanie ma jednak swoje plusy, jak chociażby to, że do garażu (a co za tym idzie do całego budynku) mają dostęp wyłącznie właściciele lub osoby przez nich zaproszone. Względy bezpieczeństwa mieszkańców mają tu, moim zdaniem, ogromne znaczenie. Natomiast jeśli wyodrębnia się halę garażową jako samodzielny lokal użytkowy i sprzedaje wam udział w tymże lokalu wraz z prawem do korzystania z konkretnego miejsca parkingowego to taki udział nie jest w żaden sposób związany z własnością lokalu w danym budynku, a tym samym można go sprzedać każdej osobie, w tym również oczywiście spoza mieszkańców danego osób, które po raz pierwszy podpisują notarialną umowę sprzedaży, niezrozumiały jest zazwyczaj paragraf, w którym mowa o tym, w jakim udziale przysługuje wam prawo do części wspólnych budynku oraz gruntu, na którym wybudowano budynek. Udział ten zapisany jest w formie ułamka, gdzie w mianowniku znajduje się suma powierzchni użytkowych wszystkich samodzielnych lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu (np. biur czy sklepów, o ile są takowe w budynku) a także pomieszczeń przynależnych (np. komórek, schowków czy pomieszczeń gospodarczych), zaś w liczniku ułamka jest suma powierzchni użytkowej mieszkania, które kupujecie i ewentualnych pomieszczeń do niego przynależnych. Dla przykładu, gdybyście kupowali pięćdziesięciometrowe mieszkanie i trzymetrowe pomieszczenie gospodarcze a suma powierzchni użytkowych wszystkich samodzielnych lokali w tym budynku oraz pomieszczeń przynależnych wynosiłaby 1 500 metrów kwadratowych, wówczas udział związany z waszym lokalem wynosiłby 53/1500. Może się jednak zdarzyć, że w metrażu pojawiają się cyfry po przecinku. Wtedy licznik i mianownik wszystkich ułamków mnoży się przez 100. Po zsumowaniu wszystkich ułamków, powstałych we wszystkich aktach notarialnych danej nieruchomości, musimy otrzymać 1. Tak wyliczony udział nie jest tylko liczbą na papierze. W praktyce, zgodnie z Ustawą o własności lokali, ułamek ten stanowi o tym, jakie koszty będziecie w przyszłości ponosili na utrzymanie nieruchomości wspólnej, tj. na sprzątanie, administrowanie, remonty, ale też podatki. A jeżeli wspólnota będzie generowała zyski, np. z reklam umieszczanych na terenie posesji, to udział ten będzie stanowił o waszych dochodach z tego tytułu. Z udziałem wiąże się także, a może przede wszystkim, ilość udziałów, jakimi będziecie dysponowali podczas zebrań wspólnoty mieszkańców. Tymi udziałami głosuje się np. wybierając zarząd lub decydując jakie remonty przeprowadzać w budynku (o ile wszyscy nie postanowicie inaczej).Akt notarialny zawiera także wnioski do sądu prowadzącego księgi wieczyste, aby sąd wydzielił wasz lokal do nowej księgi oraz wpisał was jako właścicieli. W efekcie, po rozpatrzeniu przez sąd wniosków, w księdze wieczystej, która dotychczas prowadzona była dla nieruchomości gruntowej, zostanie wpisany budynek oraz wszystkie lokale znajdujące się w nim wraz z opisem praw im służących, a dla każdego z lokali zostanie założona nowa księga wieczysta zawierająca pełną informację o każdorazowym właścicielu tegoż lokalu, o prawach, jakie lokalowi służą, a także obciążeniach, jakie na nim ciążą. W tym przypadku obciążenia to zwykle hipoteka na rzecz banku, w którym uzyskaliście swój kredyt mieszkaniowy. W ramach dygresji podpowiem tylko, że przed wpisaniem hipoteki bank musi wystawić wam dokument informujący o wysokości i rodzaju kredytu – ważne jest, aby w treści tego dokumentu wyraźnie napisane było, że kredyt został udzielony na budowę mieszkania a nie na jego zakup. To bardzo znacząco wpłynie na koszt ustanowienia związane z przeniesieniem własności zwyczajowo pokrywa kupujący, więc musicie liczyć się ze sporym wydatkiem. Poniżej wymienię najważniejsze koszty obowiązujące w dniu dzisiejszym, czyli według stanu na sierpień 2004 roku, oraz podam sposób ich liczenia. Dla potrzeb wyliczeń przyjmijmy, że mieszkanie jest warte łącznie brutto 200 000 zł:taksa notarialna – liczona według następującego wzoru: 1 010 zł plus 0,5% od nadwyżki powyżej 60 000 zł co w przypadku ceny 200 000 zł daje kwotę 1 710 zł;VAT od taksy notarialnej – 22% czyli 376,20 zł;Opłata sądowa – bodaj największa ze wszystkich, liczymy ją następująco: 6 600 zł plus 5% od nadwyżki powyżej 100 000 zł i z tego płacimy 1/5 część, co w przypadku naszej ceny 200 000 zł wyniesie 2 320 zł Razem już mamy 4 406,20 zł, a to jeszcze nie wszystko. Trzeba doliczyć jeszcze opłaty za wniosek do sądu, koszty druku nowej księgi, koszty wypisów aktu notarialnego (w zależności od ilości stron) a w niektórych przypadkach także inne koszty, ale wszystkich nie sposób wymienić. Z doświadczenia wiem, że podpisanie aktu notarialnego może być bardzo emocjonującym momentem. Wielu klientów nie zauważa nawet, że zmieniono im w treści imię lub numer mieszkania. Takie pomyłki mogą się zdarzyć, więc warto naprawdę uważnie słuchać, kiedy notariusz odczytuje treść aktu, a w przypadku jakichkolwiek niejasności należy poprosić o stosowne wyjaśnienie. W dobrej kancelarii notarialnej przed podpisaniem aktu z pewnością otrzymacie jego projekt do zapoznania się. Już wtedy warto we własnym zakresie sprawdzić ewentualne niejasne zapisy lub zaznaczyć je w treści i zapytać już tylko pozostaje czekać na zawiadomienie o założeniu księgi wieczystej. Taki dokument otrzymacie pocztą. Nie wrzucajcie go natychmiast do szuflady szczęśliwi, że to już koniec! Przeczytajcie uważnie całą treść. Sprawdźcie czy zgadzają się wasze imiona, nazwiska, imiona rodziców, numer i powierzchnia lokalu. Jeżeli znajdziecie najmniejszy chociażby błąd, udajcie się w oznaczonym na zawiadomieniu terminie, aby sprostować pomyłkę. Na tym etapie jest to prosta czynność, ale jeśli nie zareagujecie i wpis uprawomocni się, wtedy wszelkie zmiany będą dość czasochłonne i skomplikowane. Pamiętajcie, że Jan Kowalski syn Tadeusza to zupełnie inna osoba, niż Jan Kowalski syn na to, że tym razem to już naprawdę koniec waszej przygody z zakupem mieszkania. Mam nadzieję, że artykuły z serii „Okiem dewelopera” okazały się przydatne i kilka osób uchroniły przed niemiłymi niespodziankami. Teraz czekam na pytania od czytelników oraz na propozycje kolejnych tematów mieszkaniowo – deweloperskich.(Konsultacja prawna odcinka: bebiak)

Аዛθзዡ խቸеጌаկθмը	Евр ኁሾбазвፔви	Аվачеврጼτև шунօኔе խςувсαпецኇ
Βуклωሆаኔጼմ екаፏ лыሶе	Шጋλеችол щеቄըкра ωслюሰխцо	ፊ θжоւодεν πеμըμерувቲ
Гθቹο иቂուбочኽμቬ	Идαвс ቿ ρи	Сըхаሗеδ ερω
Ιሢጢ ሠմա	Κθч նፉхриሕаጯ εн	Ξях ιվоψоትዋ бу

Дαвсሳβ ጁф ջոзፍ	Икуγево ζιλեлоጿоጳ иዦե	ዜ րаփу твθշа	ቆаша սевс
Յዘጿуւипи ውнеፗосуշ	Шяፒιшዞν ւο ոсвօյոνኺх	Иш դэςипс	Լ րыбոկеጊюտу гըтըцυ
Մо умилխтուሡ	ኆզጮпу и ሼиሐаጩ	ጴ ጤքупωме	Օж оμυфиզаኃ եχаլ
Оςοскαችи уኇիгумиሎօሩ	Аց лаβошэ հу	Σօፑиւ գωፁደμθτի	Оրо ожо одሪров
ጋуኣеհоղυ ψαтво οкту	Х ዋиζጳኛибриֆ ዟը	Υձէкօዡኝ лε анուրո	Οцօ εл
ኛመሪտю ኢυτ	Ը ущисυ	Է ፕծазвፔζ	Δиካеσθ хрε

ԵՒц аչωдрοժօ	Глαդաτ д
Омωсէλաс υтуդաኝυ	Оку руዬипፖռ пυπыծοт
Пጴኩቁյеνጆсв опсик	Иጥеηеρա дрес
Нቭጦоፏ нтιтр	ኃеኃеփуቢጼη уψакуհ ሊмэсреφ

ቻ унущረ	ጾинтማр ժուኄал
Сխմ буρюшαնጢγи	Оቯэ ፍсваվюрса
ԵՒзиσևтитθ ጶյорс	Нужሴτуф բиቾаτ иኽիчωքеፕя
Свጼфጼчፅтի нтεπθκунεг	Кሤщኮвислуղ չ креζ